وضعیت سنجی دویست و چهل و یکم : ” وضعیت آماری مسکن در ایران”

ژاله وفا :

انقلاب اسلامی در هجرت :حق مسکن یکی از حقوق مسلم فردی در جوامع بشری است که هم در ماده ۶ میثاق بین المللی حقوق مدنی و سیاسی و هم  دربند یک ماده­ ۱۲ این میثاق مورد بحث قرار گرفته است.

جدا از میثاق بین المللی حقوق مدنی و سیاسی، حق مسکن در ميثاق بين المللي حقوق اقتصادي، اجتماعي و فرهنگي نیز مورد توجه قرار گرفته است. بند یک ماده ۱۱ این میثاق مقرر می‌دارد: «كشورهاي طرف اين ميثاق حق هركس را به داشتن سطح زندگي كافي براي خود و خانواده اش شامل خوراك، پوشاك ومسكن كافي همچنين بهبود مداوم شرايط زندگي به رسميت مي‌شناسند. کشورهای طرف اين ميثاق به منظور تأمين تحقق اين حق تدابير مقتضی اتخاذ خواهند کرد و از اين لحاظ اهميت اساسی همکاری بين المللی بر اساس رضايت آزاد را اذعان (قبول) دارند.»

اما پیش از ميثاق های بين المللي، ماده ۲۵ اعلامیه جهانی حقوق بشر، دربند یک، حق مسکن را چنین بیان می کند: «همه افراد دارای حق بهره مندی از استاندارد مناسب و کافی زیستی برای سلامت و بهروزی خود و خانواده خود هستند. این حق شامل غذا، لباس، مسکن، بهداشت و خدمات درمانی، خدمات اجتماعی ضروری، و حق امنیت و حفاظت در برابر بیکاری، بیماری، ناتوانی جسمی، بیوگی، پیری و سایر شرایطی است که دسترسی به زندگی مناسب را خارج از اختیار فرد مختل می کند»

به این امر که حق مسکن مناسب و متناسب با شئون و کرامت انسانی جزو لاینفک حق حیات و لازمه حفظ حیات و کرامت انسانی است در اصل چهل و هفتم کتاب حقوق پنجگانه( به مثابه بخشی از قانون اساسی پیشنهادی به مردم ایران ) نوشته آقای ابوالحسن بنی صدر و همکاران ایشان توجه خاص مبذول شده است:هر کس حق دارد زندگانی متناسب با شئون و کرامت انسان را داشته باشد .بنابراین،هرکس بر غذا و مسکن و پوشاک و تعلیم و تربیت و درمان و محیط زیست سالم و بهتر کردن زندگی مادی و معنوی خود،حق دارد .بنابراین،هرکس حق مطالبه توزیع عادلانه امکانها و نیروهای محرکه  را از جامعه مدنی و دولت دارد .براین دو است که امکانها و نیروهای محرکه را بر میزان عدل،توزیع کنند تا همگان به برخورداری از این حق توانا شوند.

در ایران نیزمسکن یکی از بزرگترین دغدغه های عمده  افراد جامعه بحساب می آید.

از طرفی تولید مسکن میتواند یکی ازپایه های توسعه اقتصادی و زمینه امنیت اجتماعی بحساب آید. چرا که از طرفی با رونق مسکن،  صنایع مرتبط با مصالح ساختمانی ازجمله  تولید فولاد و شیر آلات و  آجر و سیمان و وسایل الکتریکی و …به رشد مولد این صنایع یاری میرساند و از طرفی ایجاد اشتغال نیز در همه این صنایع و نیز موجب تقویت رشته هایی چون معماری و مهندسی سازه وایمنی ساختمان  …در دانشگاه ها و سپس منجر به  کاربرد عملی آن در ساخت مسکن خواهد شد.

 از اینرو سایت انقلاب اسلامی وضعیت سنجی مساله مسکن را در نظام ولایت فقیه را مبرم شمرده ودر چند شماره  بدان می پردازد

ابتدا نیاز است به بررسی آمار موجود در باره مسکن در ایران بپردازیم.

یکی از سرفصل های تحلیل آماری نتایج سرشماری در مورد آمارهای مالکیت و سکونت در بازار مسکن است. آخرین آمار رسمی در سطح کل ایران مربوط به سرشماری سال 1395 میباشد. بقیه آمارها بیشتر بر وضعیت مسکن در تهران تمرکز دارند.

ابتدا وضعیت مسکن در کل کشور در سال 1392

وضعیت مسكن در سال ۱۳۹۲ بر مبنای آمارهای موجود:

براساس ارقام فوق كمبود مسكن كشور در سال ۱۳۹۲معادل ۱۱۶۲ هزار واحد مسكونی بوده است. 

کل موجودی مسکن کشور در سال 90 حدود 21 میلیون و 663 هزار واحد بوده که با 17 درصد رشد به 25 میلیون و 412 هزار واحد در سال 95 رسیده است. در مقابل، آمار خانه‌های خالی از یک‌ میلیون و 663 هزار واحد در سال 90 به 2 میلیون و 587 هزار واحد در سال جاری افزایش یافته و حدود 55 درصد رشد کرده است. افزایش 55 درصدی خانه‌های خالی در کشور نسبت به سال 90 است و این در حالی است که در این مدت کل موجودی مسکن کشور با احتساب خانه‌های خالی تنها 17 درصد افزایش یافته است

انقلاب اسلامی در هجرت : 15 پیام نتایج آماری سرشماری سال1395  :

1- از هر ۱۰ خانه در کشور حداقل یکی خالی است!

25-2 میلیون و 412 هزار واحد، کل موجود مسکن در ایران است .

3- 2 میلیون و 587 هزار واحد  در کل کشورخالی است !

4- اگر هر واحد آپارتمان را 100 هزار دلار در نظر بگیریم، در کل کشور 250 میلیارد دلار سرمایه با بهره وری صفر وجود دارد! (این آمار را عباس آخوندی “وزیر” شهرسازی  ارائه داده است و البته اغراق آمیز است چرا که 2.5 میلیون خانه در کل کشور بطور متوسط هر واحد 100 هزار دلار قمیت ندارند و میانگین بسیار کمتر است )

5-با کسر خانه های خالی از خانه های موجود، ازجمعیت 81 میلیونی ایران بطور متوسط 3.4 نفر در هر خانه سکنی دارند.

6- افزایش آمار مستاجران از حدود 6/ 26 درصد از ایرانیان در سال 90 به حدود به 8 / 30 درصد .

7-افزایش سهم جمعیت سالمند با سن بیش از 65 از  7/ 5 درصد در سال 90 به 1/ 6 در سال 95 .این افزایش جمعیت در گروه میانسالان (30 تا 64 سال) نیز مشهود است به نحوی که سهم آنها از کل جمعیت کشور به 8/ 44 درصد رسیده و در مجموع نشان می‌دهد بیش از نیمی از جمعیت کنونی کشور (51 درصد)را افراد میانسال و سالمند تشکیل می‌دهد.

8- ورود سالانه 670‌هزار تقاضای جدید ناشی از ازدواج است

9- آمار خانوارهای شهری از 4/ 71 درصد در سال 90 به 74 درصد در سال95 افزایش یافته است.

10- افزایش خانوارهای تک نفره .  در سال در حالی که ۵.۲ درصد خانوارهای کشور در سال ۸۵ تک‌نفره بودند، در سال ۹۵ این عدد به ۸.۵ درصد معادل ۲ میلیون خانوار رسیده است.

11 -در کشور 24 میلیون و 196 هزار خانوار وجود دارد که در مقایسه با واحدهای مسکونی مشخص میشود 1 میلیون و 371 هزار خانوار در کشور صاحب خانه نیستند! ( در زمینه حاشیه نشینها در ذیل توضیح میدهیم )

12 -کوچک شدن خانه ها نسبت به سال های گذشته واحد های مسکونی کشور کمتر از 50 تا 100 متر مربع مساحت دارند، در حالیکه این رقم در سال 90 برابر با 64/6 درصد بود. 9/7 درصد از خانه های کشور 50 متر مربع و کمتر، 21/7 درصد بین 51 تا 75 متر مربع، 9/4 درصد بین 76 تا 80 متر مربع و 25/2 درصد بین 81 تا 100 متر مربع است.

13- تغییرات تعداد ملک در کشور نشان میدهد بین سالهای 1390 تا 1395 تعداد 2 میلیون و 870 هزار واحد مسکونی به خانه های کشور اضافه شده است. از این تعداد 91/7 درصد آپارتمانی و 8/8 درصد غیر آپارتمانی بوده است.

14- افزایش نسبت اجاره و رهن خانه به خرید خانه. از نسبت  مالکان 62/7 درصد و 26.6درصد مستاجران در سال 1390به  60/5 درصد از شهروندان مالک خانه و 30/7 درصد مستاجر در سال 95ن .

15- طبق آمار، 79/2 درصد خانوارهای روستایی مالک هستند در حالیکه 12/3 درصد آنها محل سکونت خود را رهن یا اجاره کرده اند.

انقلاب اسلامی در هجرت :در ذیل به توضیح15 پیام فوق میپردازیم.

مقایسه این دو آمار به خوبی اتلاف سرمایه ساختمانی عمدتا در سال‌های 90 تا 92 را هویدا می‌کند و نشان می‌دهد بخش زیادی از ساخت‌وساز ها در این فاصله  ،غیرمصرفی، لوکس و متراژ بزرگ بوده که با جنس خانوارها (با ابعاد کوچک‌تر از یک دهه قبل) سازگار نبوده است. واین در حالی است که فرید براتی  معاون پیشگیری و درمان مرکز درمان سازمان بهزیستی ( ایسنا 4 مرداد 97 )ا با تکیه بر آمار وزارت راه و شهرسازی از وجود ۱۹ میلیون جمعیت حاشیه نشین و حدود ۳۰۰۰ منطقه حاشیه‌ای در کشور خبر داده است و معتقد است  در سال های گذشته جمعیت حاشیه نشین کشور فاقد آمار بودند، به طوری که در نظام خدمات شهری و رفاهی مورد توجه قرار نگرفته و به رسمیت شناخته نمی‌شدند.

قابل توجه این که وقتی از مسکن در خورانسان و کرامت انسانی حرف میزنیم بایستی مد نظر داشته باشیم بیغوله هایی که حاشیه نشین شهرها محسوب میشوند و در محدوده شهری ساخته نشده اند  واز خدمات شهری همانند آب و برق و گاز و جمع آوری زباله و…محرومند را در آمار مسکن موجود در کل کشور محسوب نموده اند!

● وضعیت وجود خانه های خالی البته در تهران بحرانی‌تر است. بنابر اعلام پارسا، رئیس مرکز آمار ایران، تعداد خانه‌های خالی در تهران از 327 هزار واحد در سال 90 به 490 هزار واحد افزایش یافته و اکنون 13درصد از کل موجودی واحدهای مسکونی پایتخت(3میلیون و 890 هزار واحد شامل کل واحدهای مسکونی در حال استفاده و بدون استفاده) خالی است.

●جالب توجه اینکه به استاندارد جهانی نسبت خانه‌های خالی بین 4 تا 6 درصد کل واحدهای یک شهر یا کشور است. به عبارت دیگر حداکثر 4 تا 6 درصد از خانه‌های هر شهر باید برای مواقع نقل‌ و انتقال مسکن یا مهاجرت و تقاضای جدید خالی باقی بماند. با این حال در کشور دو برابر و در تهران بیش از دو برابر این استاندارد خانه خالی وجود دارد. در سرشماری سال 95 مشاهده میکنیم که استان اصفهان با 9/3 درصد و خراسان رضوی با 7/5 درصد در رتبه های بعدی قرار دارند. عباس آخوندی” وزیر “راه و شهرسازی در این خصوص اظهار داشت: بر اساس بررسی مرکز آمار ایران، در تهران 490 هزار واحد آپارتمان خالی وجود دارد. در حالیکه در سال 90 این میزان 327 هزار واحد بود. اگر هر واحد آپارتمان را 100 هزار دلار در نظر بگیریم، یعنی در کل کشور 250 میلیارد دلار سرمایه با بهره وری صفر وجود دارد. در فوق اغراق آمیز بودن قیمت میانگین  هر واحد 2و5 میلیون خانه خالی در کل کشور را به مبلغ   100 هزار دلار  آنهم  با نرخ دلاری 14 هزار تومان متذکر شدیم.

طبق بررسی مرکز آمار ایران، تعداد خانه های خالی در سال 90 برابر با 1 میلیون و 663 هزار واحد بود که این بدین معنی است که در 5 سال حدفاصل بین سال 1390 تا1395 حدود  924 هزار واحد آپارتمان به واحدهای مسکونی کشور اضافه شده است. همچنین در کشور 24 میلیون و 196 هزار خانوار وجود دارد که در مقایسه با واحدهای مسکونی مشخص میشود 1 میلیون و 371 هزار خانوار در کشور صاحب خانه نیستند.

به بحث تفصیلی مساله مسکن های خالی و نتایج و تبعات آن برای اقتصاد کشور و نپرداختن مالیات و تاثیرات اجتماعی در شماره های آینده خواهیم پرداخت.

مختصرا به یکی از عوامل اصلی ایجاد این وضعیت اشاره میکنیم که آن را باید در ابتدای دهه 90 جست‌وجو کرد. در سال‌های 90 تا نیمه 92 همزمان با افزایش قیمت مسکن بانک‌ها از طریق شرکت‌های وابسته وارد ساخت و ساز شدند و فضای سفته‌بازی بر بازار حاکم شد که سازندگان به دنبال انتفاع مالی بدون درک روشنی از نیاز طرف تقاضا بودند و این وضعیت سونامی خانه‌های خالی را روانه مسکن کشور کرد؛ ضمن اینکه رکود نیمه سال 92 تا پایان سال 94 ناشی از رکود فقدان قدرت خرید متقاضیان مسکن و تخلیه حباب نیز به این وضعیت دامن زده است.

همچنین افزایش آمار مستاجران در بازار مسکن کشور دو عامل عمده می داشته است که هر دو تحت تاثیر کاهش شدید ارزش پول ملی (گرانی ارز و سکه )رخ داده است .

1-گرانی شدید خانه ها همزمان با افزایش نرخ سود بانکی که باعث شد گروهی از مالکان با فروش ملک خود پول آنرا نزد بانکها سپرده نمایند.

2- افزایش شدید قیمت ملک از سویی و کاهش توان مالی متقاضیان بدلیل کاهش شدید توانایی خریداران و عدم توان تامین بهای ملک توسط آنها شد و نهایتا به اجاره ملک روی آورده اند.

● افزایش آمار سالمندان کشور و این تغییر نسبتی در جمعیت پیامی مهم به جامعه در باره سیاست‌گذاری جمعیتی و از سوی دیگر سازندگان ملک است . به این ترتیب نیاز آتی بازار مسکن، تولید بیشتر خانه‌هایی مناسب سکونت جمعیتی است که رو به سالمندی می‌رود.

●همچنین در سرشماری آماری سال 1395 تاکید شده است که سالانه 670‌هزار تقاضای جدید ناشی از ازدواج موجود است. رشد آمار خانوارها حاکی از این است که به‌طور متوسط سالانه 670 هزار خانوار جدید ناشی از ازدواج تشکیل می‌شود که می‌توان به‌عنوان تقاضای بالقوه مسکن از آن یاد کرد. در واقع حداقل تقاضای سالانه مسکن از محل ازدواج‌های جدید 670 هزار واحد است که باید در بازار مسکن به آن پاسخ داده شود. هر چند با احتساب خانه‌های کلنگی در حال تخریب و نوسازی، خانه‌هایی که بازسازی می‌شوند و نیز مولفه جمعیتی که فوت می کنند و جمعیت شاغل و سهم آن در خانه‌دار شدن خانواده‌ها، تقاضای واقعی مسکن سالانه 900 هزار واحد است.

●با مشاهده توزیع جمعیت خانوار از زمان سرشماری سال ۸۵ تا ۹۵ متوجه می‌شویم که بعد خانوار به سمت کوچک شدن رفته و به‌عنوان‌ مثال افزایش خانوارهای تک نفره به 2 میلیون نفر رسیده است، بنا بر این تولیدکنندگان  مسکن با توجه به این ابعاد بایستی برنامه ریزی نمایند.

کاهش ۱۵ درصدی میزان مالکیت مسکن طی ۲۰ سال گذشته و افزایش  تعداد خانوارهای تک‌نفره به ۲ میلیون خانوار رسید.

●چگینی مدیرکل برنامه‌ریزی و اقتصاد مسکن ( 26 اردیبهشت 96 پايگاه خبري وزارت راه و شهرسازي ):طبق آمار سال ۶۵، میزان مالکیت مسکن بیش از ۷۵ درصد بوده اما امروز آمار مالکیت به ۶۰ درصد کاهش‌یافته است.به گفته وی توزیع واحدهای مسکونی خالی در کشور برابر ۲ میلیون و ۵۸۰ هزار واحد است که ۴۸۹ هزار واحد آن در استان تهران قرار دارد.

●کوچک شدن خانه ها نسبت به سال های گذشته .واحد های مسکونی کشور کمتر از 50 تا 100 متر مربع مساحت دارند، در حالیکه این رقم در سال 90 برابر با 64/6 درصد بود. 9/7 درصد از خانه های کشور 50 متر مربع و کمتر، 21/7 درصد بین 51 تا 75 متر مربع، 9/4 درصد بین 76 تا 80 متر مربع و 25/2 درصد بین 81 تا 100 متر مربع است. همچنین آپارتمان ها و خانه های بین 101 تا 150 متر 23/3 درصد، خانه های بین 151 تا 200 متر مربع 7 درصد و خانه های بین201 متر تا 300 مترمربع 2/8 درصد از متراژ خانه های کشور را تشکیل می دهند.

●تعداد خانه های اضافه شده به کشور: تغییرات تعداد ملک در کشور نشان میدهد بین سالهای 1390 تا 1395 تعداد 2 میلیون و 870 هزار واحد مسکونی به خانه های کشور اضافه شده است. از این تعداد 91/7 درصد آپارتمانی و 8/8 درصد غیر آپارتمانی بوده است. ازدياد جمعيت، كمبود زمين براي احداث خانه هاي تك واحدي، کم شدن بنیه و توان مالي شهروندان  از جمله عوامل مهمی به شمار مي روند كه بر توسعه، تاثیر مستقیم می گذارد.

 ●از زماني كه بلند مرتبه سازي ( یا همان برج سازی ) در ايران آغاز شد همپاي آن بطور متناسب فرهنگ آپارتمان نشيني توسعه نيافت و به اين دليل مشكلاتي را براي ساكناني كه به تك خانه نشيني و به اصطلاح مستقل نشيني عادت داشتند به وجود آورد. البته هر آپارتمان فرهنگ خاص خود را دارد و تابع مقرراتي است كه بايد در آن آپارتمان مورد تاييد ساكنان آن قرار گيرد.

     رعايت حال همسايگان، رعايت سكوت در آپارتمان، رعايت ساعات ورود و خروج به آپارتمان و پاركينگ، پرداخت حق شارژ و تميز نگه داشتن مكان هاي عمومي آپارتمان از مقرراتي است كه متاسفانه دربسیاری از آپارتمان ها مراعات نمي شود و نبود قوانين با پشتوانه ضمانت اجرايي پايبندي به اين مقررات را سست مي كند.

●افزایش نسبت اجاره و رهن خانه به خرید خانه:  نتایج سرشماری 95 نشان میدهد 60/5 درصد از شهروندان مالک خانه و 30/7 درصد مستاجر هستند. این در حالیست که در سال 90 درصد مالکان 62/7 درصد و درصد مستاجران 26/6 بوده است. این آمار نشان دهنده تقاضای بیشتر برای رهن و اجاره خانه در چند سال گذشته است و ریشه آن میتواند کمتر شدن درآمد، شرایط بد تسهیلات یا عدم تمایل برای پذیرش ریسک خرید خانه باشد..

انقلاب اسلامی در هجرت :

 1-نیاز بحرانی به مسکن

براساس گزارش عملکرد 100 روزه دولت،  نیازبحرانی سالانه مسکن در کشور با احتساب واحدهای نیازمند نوسازی، سالانه حدود 800 هزار واحد مسکونی است. که در صورت عدم تامین از سمت عرضه، ضمن افزایش تراکم خانوار در واحد مسکونی، به افزایش اجاره و قیمت مسکن منجر خواهد شد. به گزارش ایسنا، بهروز ملکی مدیرکل دفتر طرح، برنامه و بودجه شرکت عمران و بهسازی شهری گفته که تا سال ۱۴۰۵ باید تعداد ۳۱ میلیون خانه (خالی و غیرخالی) ساخته و در کشور وجود داشته باشد.

حامد مظاهریان ـ معاون وزیر راه و شهرسازی گفته بود در یک افق ۱۰ ساله به ساخت پنج میلیون خانه جدید و نوسازی ۳.۸ میلیون مسکن و در مجموع به حدود ۹ میلیون مسکن جدید نیاز داریم.

2-تعداد خانوارها ونسبتشان به مسکن

نزدیک شدن تناسب جمعیت و مسکن:  به گزارش ایسنا، بین سالهای ۱۳۷۵ تا ۱۳۹۵ تراکم خانوار به ازای واحد مسکونی از ۱.۱۵ به ۱.۰۶ رسیده که نشان می‌دهد در سال ۱۳۷۵ به ازای هر ۱۱۶ خانوار ۱۰۰ واحد مسکونی وجود داشته و هم اکنون این رقم به ۱۰۶ خانوار در مقابل ۱۰۰ واحد مسکونی رسیده است.در سال ۱۳۷۵ تعداد ۱۲ میلیون و ۳۹۸ هزار خانوار و ۱۰ میلیون و ۷۷۰ هزار واحد مسکونی داشته‌ایم. سال ۱۳۸۵ این رقم به ۱۷ میلیون و ۵۰۱ هزار خانوار در مقابل ۱۵ میلیون و ۸۵۹ هزار واحد مسکونی رسیده است. در سال ۱۳۹۰ تعداد خانوارها به ۲۱ میلیون و ۱۸۵ هزار رسیده و واحدهای مسکونی ۱۹ میلیون و ۹۵۰ هزار واحد بوده است. در سال ۱۳۹۵ نسبت خانوار به مسکن به ترتیب ۲۴ میلیون و ۱۹۶ هزار در مقابل ۲۲ میلیون و ۸۲۵ واحد مسکونی بوده است.

همان‌طور که آمارها نشان می‌دهد در سال ۱۳۷۵ با کمبود یک میلیون و ۶۲۸ هزار واحد مسکونی مواجه بوده‌ایم که این رقم در سال ۱۳۹۵ به رقم یک میلیون و ۳۷۱ هزار کسری مسکن نسبت به خانوار رسیده  و حاکی از آن است که عرضه هنوز کمتر از تقاضا است.

3-در هر خانه چند نفر زندگی میکنند

به گزارش ایسنا، با وجود ‌آن‌که جمعیت کشور طی ۲۰ سال گذشته ۳۱ درصد افزایش یافته، نسبت تعداد افراد مستقر در هر واحد مسکونی ۳۷ درصد کاهش یافته است.هم اکنون بعد خانوار در ایران ۳.۳ و تراکم نفر در واحد مسکونی ۳.۵ است. در سال ۱۳۷۵ بعد خانوار ۴.۸۴ و تراکم نفر در واحد مسکونی ۵.۶ بوده است. این ارقام نشان می دهد هم اکنون تناسب واحد مسکونی به جمعیت نزدیک شده است.

4-خلاء ۱.۵ میلیون مسکن طی ۲۰ سال پر نشده است. کیفیت خانه های حاشیه شهر و بسیاری از خانه های روستایی را که بعلت فقر و نبود مصالح درخور مناسب شان انسان نیست را جداگانه بررسی میکنیم

آمارها نشان می‌دهد کمبود حدود ۱.۵ میلیون واحد مسکونی که از سال ۱۳۷۵ تا کنون وجود داشته با وجود نوسانات جزئی طی این سال‌ها هنوز رفع نشده است.

در وضعیت سنجی بعدی به سیاستهای نظام ولایت فقیه در مورد مسکن و نیز تبعات اقتصادی-اجتماعی آن  میپردازیم.