وضعیت سنجی شماره ۲۵۲- بررسی ۴ عامل افزایش قیمت مسکن

ژاله وفا:

  در وضعیت سنجی شماره قبل (250 ) تاکید کردم که امر شناسایی برنامه‌ها و سياست‌هاي اجرا شده در شش دهه اخير و بررسي مسائل بنيادي و روش‌هاي بکاررفته درحل مشكل مسكن مردم خصوصا گروه‌هاي كم درآمد، امری ضرور است تا مگر در پرتو نتایج و پيامدهاي سياست‌هاي اجرا شده، تدبیرهای جدید یافت گردند.

   امر واقعی که در زمینه مسکن همواره وجود دارد و استمرار می‌جوید این است که در نظام ولایت فقیه، مسکن برای طبقه متوسط و کم درآمد گران است. خود این امر واقع حاصل چند امر واقع دیگر است :

1- برنامه ها وسیاستگذاریهای دولت ( که در 2وضعیت سنجی قبلی بدانها پرداختیم )

2- تراکم جمعیت در کلان شهرهای ایران

3- توزیع در آمدها و توزیع نابرابر هزینه‌های دولت، بنابراین نابرابری روزافزون امکانات

4- کمبود عرضه مسکن نسبت به تقاضای مسکن و نقش سوداگران

5-سطح قیمتها (قیمت زمین و نرخ ارز،کاسته شدن از ارزش پول ملی)

در این شماره به بررسی 4 عامل باقی مانده فوق میپردازیم

❋ تراکم جمعیت در کلان شهرهای ایران و توزیع نابرابر در آمدها و هزیزنه های دولت بنابر این نابرابری روز افزون امکانات:

   توزیع درآمد تحت تأثیر عوامل مختلفی از جمله تورم، حقوق و دستمزد، اشتغال و توزیع نابرابر امکانات دولتی در سطح کشور و… است. تورم همیشه به نفع قشر ثروتمند است زیرا سرمایه خود را به کالا تبدیل کرده و بدون هیچ فعالیتی آن را با مبلغ بالاتر به فروش می‌رساند و کسب سود می‌کند؛ تورم فاصله بین فقیر و غنی را بیشتر می‌کند و شکاف طبقاتی را در جامعه افزایش می‌دهد.

   بعضی از استان‌های کشور چون تهران، مشهد، تبریز، شیراز، اصفهان و… قطب رشد محسوب می‌شوند و از منابع دولتی بیشتری برخوردارند و دولت بیشتر بودجه خود را در این شهرها انجام می‌دهد، لذا در این مناطق بخش خصوصی بیشتر فعال است، از این رو پول بیشتری در جریان اقتصاد در این مناطق وجود دارد که باعث افزایش درآمد ساکنان آن می‌گردد.در استان‌هایی چون لرستان، ایلام، کهگیلویه و بویراحمد، چهارمحال و بختیاری و… هزینه‌های دولتی کم است و حضور بخش خصوصی کمتر بوده و پول در جریان اقتصاد در این استان‌ها نیز کم بوده و در نتیجه سطح درآمد مردم این مناطق پایین است.توزیع درآمد در ایران بسیار نامناسب و ناعادلانه است به طوری که قشر وسیعی از مردم در دهک‌های پایین درآمدی قرار دارند و قشر ثروتمند در دو دهک بالا بوده و بخش دیگری از مردم که اکثراً کارمندان دولت هستند در دهک‌های وسط قرار دارند. در اقتصاد ایران بخش اعظمی از پول در جریان کشور در دست دو دهک بالای درآمد یعنی ثروتمندان قرار دارد.

   جمعیت شهرنشین ایران در سدهٔ اخیر رشد چشمگیری داشته‌است. در نخستین سرشماری رسمی ایران که در سال ۱۳۳۵ صورت گرفت، از کلّ جمعیت ایران (۱۸٬۹۵۴٬۷۰۴ نفر) حدود ۳۲ درصد (۶٬۰۰۲٬۶۲۱ نفر) در شهرها ساکن بوده‌اند. در این سرشماری، پس از تهران که با ۱٬۵۶۰٬۹۳۴ نفر پرجمعیت‌ترین شهر ایران بود، شهرهای تبریز، مشهد، اصفهان، آبادان، شیراز، کرمانشاه، اهواز و رشت به ترتیب در رده‌های بعدی قرار داشتند.این در حالی است که در سرشماری رسمی که در سال ۱۳۸۵ انجام گرفت، جمعیت شهرنشین ایران ۴۸٬۲۵۹٬۹۶۴ نفر بوده و ۶۸ درصد از کل جمعیت ایران (۷۰٬۴۹۵٬۷۸۲ نفر) را شامل شده‌است. مهم‌ترین دلیل این افزایش، مهاجرت مردم از روستاها به شهرها بوده‌است؛ البته عواملی چون تبدیل روستاهای بزرگ به شهر نیز در آن نقش داشته‌اند. در آخرین سرشماری، که در سال ۱۳۹۵ انجام گرفت، جمعیت کشور بالغ بر ۷۹٬۹۲۶٬۲۷۰ تن بوده که از این تعداد، ۵۹٬۱۴۶٬۸۴۷ نفر در شهرها ساکن بوده‌اند. تغییرات جمعیت شهرهای ایران با یکدیگر تفاوت چشمگیری داشته‌است. به‌عنوان مثال، شهر کرج، به‌جهت نزدیکی به پایتخت، رشد بسیار زیادی داشته و از یک شهر کوچک با ۱۴٬۵۲۶ نفر جمعیت در سال ۱۳۳۵ خورشیدی، به یک کلان‌شهر با ۱٬۳۷۷٬۴۵۰ نفر جمعیت در سال ۱۳۸۵ خورشیدی تبدیل شده‌است. در همین حال، شهر آبادان، به‌دلیل مهاجرت اجباری ساکنان آن در زمان جنگ ایران و عراق، موقعیت خود را به‌عنوان یکی از بزرگ‌ترین شهرهای ایران از دست داده‌است.

❋ نقش کلان شهرها در تولید ناخالص داخلی و تجمیع امکانات:

در سطح جهان هم با افزایش مهاجرتهای روستا – شهری سهم جمعیت ساکن در شهرهای بزرگ و کلان شهرها به شدت فزونی یافته است .

کلان شهرها بسته های بسیار فشرده فعالیت هایی هستند که سیاست، رسانه ها، ارتباطات، پول و اعتبار و تولید در آن جریان می یابد(castells,1996نقل شده در گیدنز،1387: 851ص). محدوده فضایی کلانشهرها حامل جریان پول و گردش سرمایه عظیمی است که مسبوق به تمرکز فزاینده جمعیت و فعالیتها است.

   بخش عمده‌ای از تولید ناخالص داخلی در بسیاری از کشورهای در حال توسعه مسبوق به چرخش سرمایه در محدوده فضایی کلانشهرهای این کشورها است و این کلانشهرها سهم عمده‌ای از اشتغال،خدمات و منابع را در اختیار خود دارند. به عنوان مثال کلانشهر مانیل با 14 درصد جمعیت فیلیپین حدود 33 درصد تولید ناخالص داخلی فیلیپین را تولید می‌کند. بانکوک با 10 درصد جمعیت تایلند، 74 درصد تولید ناخالص داخلی تایلند و مناطق شهری هند با 27 درصد جمعیت حدود 55-60 درصد تولید ناخالص داخلی هند را تولید می‌کنند.

   شهر تهران به تنهایی 26 درصد از تولید ناخالص داخلی، 34 درصد از کارگاههای بزرگ صنعتی، 34 درصد از اشتغال در کارگاههای بزرگ صنعتی و 20 درصد از دانشجویان آموزش عالی کشور را در اختیار دارد(طرح جامع تهران، 1385).

   نعمت الله ترکی رییس سازمان مدیریت و برنامه ریزی استان تهران نیز (ایسنا 2 فروردین 98 ) به وجود ۱۷ هزار واحد صنعتی در استان تهران اشاره کرده و از سهم ۲۵ درصدی این استان در تولید ناخالص داخلی در سال ۱۳۹۷ خبر داد.

   سلسله مراتب نظام شهری ایران به شدت قطبی شده و تحت حاکمیت فضایی کلانشهر تهران در سطح ملی و کلانشهرهای مشهد، اصفهان، تبریز، شیراز و اهواز در سطح منطقه‌ای قرار دارد. این کلانشهرها اغلب جمعیت شهری کشور را در خود جای داده‌اند. تمرکزجمعیت در کلانشهرهای ایران تابع واکنش به عقلانیت سود مدار اقتصادی بوده و محل تمرکز حاشیه نشینها به امید سهیم شدن در این سود گشته است . (رجوع شود به دو وضعیت سنجی شماره 246 و 247 در سایت انقلاب اسلامی در هجرت )به عبارت دیگر تراکم فعالیتهای مختلف اقتصادی ازقبیل بخش مسکن، تجارت و بازرگانی شهری، توریسم شهری، حمل و نقل وزیرساختهای شهری و همچنین گردش سرمایه مالی و ارزش افزوده کلان در محدوده فضایی کلانشهرها مسبوق به عوامل زیر است

1-افزایش درآمدهای نفتی و تکیه بر صادرات تک محصولی

2-گسترش مهاجرتهای روستا شهری و شکل گیری قطبهای کلان شهری ملی و منطقه‌ای همانند تهران، مشهد، تبریز، اصفهان و کرج و…

3- شکل گیری دولت تمرکزگرا و اقتدار گرایی مرکز

4– افزایش نابرابری های منطقه‌ای و دو گانگی متن – حاشیه

می باشیم.

   برخی از این نابرابری‌ها، فاصله اقتصادی شمال و جنوب شهرها را به تصویر می‌‌کشند. فاصله بین توزیع ثروت و امکانات رفاهی در خانه‌های بخشهای اعیان نشین شمال شهرها با مناطق فقیر نشین بیش از حد تصور گشته‌است. واقعیت این است که نابرابری بیش از آنکه فرآورده تمرکز ثروت و سرمایه در بخش خصوصی باشد، فرآورده نحوه سیاستگذاری مسئولین شهری است: توزیع نابرابر امکانات و خدمات عمومی در شهر، برخورداری ساکنان مناطق اعیان نشین از رانت‌های بزرگ که فرصتهای آن را دولت ایجاد می‌کند. در حقیقت، نابرابری شهری مفهوم گسترده‌ای است که از جاگیری غلط یک سطل زباله گرفته تاساخت بزرگراه‌های سواره محور را شامل می‌شود. بزرگراهایی که از طرفی فضای خیابان‌ها را برای عابران تنگ کرده است و از طرف دیگر خاص ساکنان شمال شهر میباشند. تهران بعنوان یک مدل کلان شهر در ایران هم در ظاهر و هم در باطن این نابرابری امکانات را در محدوده خود بوجود آورده است.

     روزنامه شرق در11 آبانماه 96 در زمینه سیاستگذاری غلط اصلاح طلبان در مدیریت شهری تهران مینویسد : “سياست هايي که در اين چهار دهه براي مهاجرت معکوس و توقف خالي شدن روستاها و گسترش حاشيه ها اجرائي شد، اغلب سرانجامشان شکست اندر شکست بود و تهران و خيابان ها و کوچه ها و آدم هايش چشم اميد عمده مهاجرت هاي داخلي هستند. تهران براي ساکنانش محکوم به بسياري از تصميمات است که برايش گران تمام مي شود. سياست هايي که در سال هاي گذشته اعمال شده و اشتباه بوده يا اعمال نشده و باز هم اشتباه بوده، تهران را در مسيري قرار داده که در شرايط فعلي گزينه گران شدن تهران، جزء اصلي ترين گزينه هاي روي ميز مديران شهري شده است. اگر سياست هاي حمايت از قشر محروم و کوخ نشين در دهه اول بعد از انقلاب در صدر سياست ها بود و عدول از آن به واکنش هاي اجتماعي مي‌انجاميد، امروز شديدترين تصميمات که براي قشر محروم فشار و هزينه دارد، نرم و زيرپوستي و گاه علني اجرا مي‌شود و کسي اعتراضي هم ندارد؛ چون حالا ديگر تقريبا همه روي گران شدن تهران اتفاق نظر دارند.

     از ميان سياست مداراني که قبل و بعد از انقلاب به گران کردن تهران نظري جدي داشتند و براي اجراي آن هم قدمي برداشتند، شهردار جنجالي سال هاي ٦٨ تا ٧٧ را مردم و اذهان عمومي به ياد دارند. غلامحسين کرباسچي ديدگاهي صريح و بدون حاشيه درباره گران کردن تهران داشته و دارد. او تير ٩٢ در گفت وگويي مفصل با «شرق» در اين باره مورد سئوال قرار گرفت و گفت: «بايد تهران را آنقدر گران کنيم، که هرکس نمي تواند، از آن برود.!”

   اعضای شورای شهر و شهرداری تهران تلاش می‌کنند با برخی رفتارها از آسیب سیاست های هم فکران خودشان در دوران حکومت رفسنجانی که به تمرکزگرایی در تهران انجامید بکاهند. امروز همین تفکر مجددا با افزایش هزینه ها و بار کردن آن بر دوش مردم قصد دارند تصمیم غلط قبلی خود را با تصمیمی غلطتر رفع نمایند.

ساخت مگامال‌ها و مراکز خرید بزرگی که توزیع ثروت را به منطقه‌ای خاص آورده‌اند، اما در اصل، با «ترافیک»، «سختی عبور و مرور» و حتی «آلودگی صوتی»، یک بی‌عدالتی فضایی را برای ساکنان آن مناطق رقم زده‌اند.

سردار رحیمی فرمانده انتظامی تهران بزرگ (تسنیم 14ابان 96) در رابطه با علل مسئله ترافیک شهر تهران و آلودگی هوا و آلودگی صوتی اظهار داشته است :”وضعیت تهران به این صورت است که در خیابانهای آن بیش از ۱۲ میلیون نفر تردد میکنند.یعنی بیش از 9 میلیون جمعیت ساکن، 3 میلیون جمعیت شناور و 20 میلیون سفر روزانه دارد. این شهر 5700 تقاطع دارد که تنها 660 تقاطع آن به‌ صورت هوشمند مدیریت و کنترل می‌شود. یک پنجم خودروهای کشور در معابر تهران تردد میکنند و همچنین نسبت خودروها به معابر آن نیز 8 برابر است!”

در محودده تهران نیز از نظر توزیع جمعیت و دسترسی به فضاهای عمومی مثل مراکز مثلاً تفریحی شرایط کاملاً نابرابری وجود دارد. من باب نمونه مناطق یک، دو و سه در بهترین شرایط دسترسی به فضاهای عمومی، فرهنگی و تفریحی قرار دارند و اما مناطق ١٦، ١٧ و ١٨ در بدترین شرایط و موقعیت به‌گونه‌ای که عده‌ای از مردم مناطق جنوب تهران معتقدند اصولاً به این مسأله یعنی دسترسی و استفاده از فضاهای عمومی رفاهی فکر نمی‌کنیم چون به‌قدری درگیر مشکلات و گرفتاری‌های روزمره زندگی هستنیم که حتی نیاز به برخورداری و استفاده از امکانات فضاهای عمومی مانند پارک و بوستان را هم احساس نمی کنیم !

   هزینه بالای زندگی یکی از معضلاتی است که در شهرهای بزرگ فشار مضاعفی بر دوش خانواده‌ها وارد کرده و آنان را از دستیابی به یک زندگی آرام و بی‌دغدغه محروم ساخته است. هزینه بالای حمل و نقل و جابه‌جایی در سطح شهر، هزینه بالای درمان و امور پزشکی، هزینه تحصیل، پوشاک، خوراک، مسکن، مسافرت، امکانات ورزشی و تفریحی و… موجب شده که دسترسی به این امکانات برای همگان میسر نباشد و شهروندان به دلیل محرومیت از دسترسی به این امکانات با فشارها زیادی مواجه شوند.

   وقتی حکومتی محور سیاست خود را کلان شهرها قرار می‌دهد و توجهی به توانمندی‌های منطقه‌های مختلف کشور ندارد و متناسب با آن برنامه و نظام بودجه ریزی مبتنی بر جمعیت است، سبب عدم توازن میان مناطق مختلف کشور می‌شود. این عدم توازن منجر به تشکیل شکل نامتقارن و نامتعادل سلسله مراتبی شهر ها، ایجاد شهرهای ۱۰، ۵ و ۳ میلیون نفر جمعیت و در کنار آن شاهد 33 هزار روستای خالی از جمعیت و سکنه میشویم.

❋کمبود عرضه مسکن و نقش سوداگران:

   در مبانی اقتصادی تعادل قیمت حاصل تعادل در بخش عرضه و تقاضا است. سمت عرضه کمترین تاثیر را در تشکیل سیکل‌های بازار مسکن در ایران دارد، یعنی پارامترهای سمت عرضه تعیین کننده در قیمت تمام شده مسکن نیست اما سطح تقاضا تعیین کننده در بازار مسکن است.

   بر اساس سرشماری سال ۱۳۹۵، موجودی مسکن کل کشور (بدون احتساب واحدهای مسکونی خالی) بیش از ۲۲.۸ میلیون واحد مسکونی است. در حالی که تعداد خانه های خالی با بیش از ۵۵ درصد رشد از ۱.۶۶ میلیون واحد در سال ۱۳۹۰ به ۲.۵۸ میلیون واحد در سال ۱۳۹۵ افزایش یافته است. تعداد کل خانوارها در این سال 24 میلیون خانوار بوده که با ملاحظه واحدهای مسکونی در حال استفاده شاخص تعداد خانوار در هر واحد مسکونی 1.06 است و به بیان دیگر، حدود 1.2 میلیون خانوار فاقد مسکن مستقل هستند. این امر باعث بهم خوردن تعادل عرضه و تقاضای مسکن شده است.

   مجتبی بیگدلی رئیس سازمان انبوه سازان نیاز کشور را به مسکن به نحو دیگری تعیین مینماید (26.12 و97 سایت اقتصاد 24 ): سالانه نیاز به یک میلیون مسکن جدید به سبب ازدواج داریم و باید ۵۰۰ هزار واحد نیز به دلیل وقوع حوادث غیرمترقبه مانند سیل، زلزله، بافت های فرسوده و … اضافه کرد که در مجموع سالانه ۱.۵میلیون نیاز واقعی به مسکن داریم که در ۶سال گذشته این نیاز انباشته شده و اکنون شاهد نیاز واقعی به ساخت و تامین ۹ میلیون مسکن در کشور هستیم.

   در بهمن ماه ۱۳۹۶ حامد مظاهریان، معاون وزیر راه و شهرسازی گفته بود در یک افق ۱۰ ساله به ساخت پنج میلیون خانه جدید و نوسازی ۳.۸ میلیون مسکن و در مجموع به حدود ۹ میلیون مسکن جدید نیاز داریم.

   در سال های 88 تا 92 رونق مسکن زیاد بود و منابع بیشتر به سمت ساخت خانه‌های لوکس رفت که زیاد متناسب نبود چراکه موجب شد واحدهای خالی زیادی وجود داشته باشند. اخذ مالیات میتواند حدود نزدیک به 4 میلیلون خانه خالی را وارد چرخه مصرف کند اما تاکنون دولت سیاستی اتخاذ نکرده که حاکی از اخذ مالیات از خانه های خالی باشد.

   مازیار حسینی معاون مسکن و ساختمان وزیر راه و شهرسازی( 3 اسفند 97 خبرگزاری دانشجو ) با اشاره به اینکه سیاست‌های انقباضی در ساخـت ‌و ساز در سال‌های گذشته باعث شده عرضه مسکن کاهش یابد، گفت: میزان ساخت‌ و ساز مسکن در حال حاضر سالانه کمتر از تقاضا است.

   از طرفی بگزارش رضایی کوچی رئیس کمیسیون عمران مجلس در گفت و گو با باشگاه خبرنگاران جوان در21 اردیبهشت 98: بر اساس مطالعات صورت گرفته از سوی مرکز پژوهش‌های مجلس هم‌اکنون با کمبود ۴ میلیون واحد مسکونی در کشور مواجه هستیم که این امر باعث بر هم خوردن تعادل عرضه و تقاضای مسکن شده است.”

آخوندی وزیر اسبق راه و ترابری تاکید کرد: علاوه بر این سالیانه بین 600 تا 650 هزار زوج در کشور ازدواج می کنند که نیازمند مسکن هستند و مجموع این دو آمار نشان می‌دهد که حداقل سالیانه باید در کشور یک میلیون و 50 هزار واحد مسکونی ساخته شود.

   وی بیان کرد: یک دهک جامعه بدون استفاده از تسهیلات بانکی می‌تواند بین 50 تا 70 هزار واحد مسکونی را در سال خریداری کند، اما 9 دهک دیگر باید با استفاده از سپرده گذاری و تسهیلات بانکی مسکن مورد نیاز خود را خریداری کند.

   بیگدلی رئیس انبوه سازان مسکن استان تهران تصریح کرد: بین 10 تا 15 سال طول می کشد تا زوجین جوان بتوانند برای سپرده گذاری خود در بانک 80 میلیون تومان جمع آوری کنند، بنابراین این زوج ها مجبور هستند سال ها از مسکن استیجاری استفاده کنند.

   رییس انجمن انبوه سازان مسکن (سایت اقتصاد 24 در تاریخ 26/12/97 )نیز برآورد کرده است : نیاز سالانه به مسکن جدید یک میلیون است که با احتساب حوادث غیرمترقبه به ۱.۵ میلیون واحد مسکونی هم می‌رسد.

❋ رشد جهشی قیمت مسکن از اسال 1268 (دولت رفسنجانی ) تا کنون:

   بررسی رفتار بازار مسکن طی ۲۸ سال اخیر و کارنامه حکومتها در این فاصله، نشان می‌دهد: بخش مسکن و مسئولان سیاستگذار در این بخش از اتخاذ سیاسیت متوازن که دو سمت عرضه و تقاضا را مورد حمایت توآمان قرار دهد سر باز زده است. سیاستگذاری های پولی توان مهار رشد صعودی تورم را نداشته است و شامل رشد قیمت کالاها و خدمات شده‌است. و نیز پول ملی در قبال اتخاذ سیاستهای ارزی ارزش خود را از دست داده است نتایج این سیاستگذاریها در بازار مللک به صورت ناپایداری و نوسانات شدید قیمتی آنهم به ضرر مصرف کننده واقعی خود را نشان داه است.

   آمار رسمی درباره روند نوسانات قیمت مسکن در تهران از سال ۱۳۶۸ تا ۱۳۹۶ نشان می‌دهد: «مرتفع‌ترین جهش قیمت مسکن» در زمان حکومت نهم و «آرام‌ترین سطح نسبی قیمت» نیز در زمان حکومت یازدهم اتفاق افتاده است. بیشترین رشد سالانه قیمت مسکن، طی ۲۸سال اخیر، در یک سال ۸۶ رخ داد که در آن، میانگین قیمت هر متر مربع واحد مسکونی در تهران ۴/ ۸۰ درصد جهش کرد.

●افزایش 107 برابری قیمت زمین و 61 برابری نرخ اجازه بها از سال79-تا 92: حامد مظاهریان معاون وزارت راه و شهرسازی در هفدهمین همایش سیاست های توسعه‌ای مسکن _ مشرق 18.6.96 )اظهار داشت :

از سال 1379 تا سال 1392 قیمت زمین در کشور 107 برابر و نرخ اجاره بها 61 برابر شده است. او تصریح کرد: همچنین نرخ تورم نیز 37 برابر شده و در مجموع طی مدت یاد شده قیمت تقریبا سه برابر نرخ تورم افزایش یافته است.

   آمارها افزایش قیمت مسکن را نشان می‌دهند :

●دوره رفسنجانی

   طی ۸ سال فعالیت حکومت رفسنجانی – تابستان ۶۸ تا پایان بهار ۷۶- متوسط قیمت مسکن در تهران، ۱/ ۴ برابر شده و از متری حدود ۴۰ هزار تومان به نزدیک ۱۶۱ هزار تومان افزایش یافته است.

● دوره حکومت خاتمی

   همچنین قیمت مسکن در ۸سال حکومت خاتمی نیز ۶/ ۳ برابر شد و متوسط قیمت آپارتمان از متر مربعی ۱۶۰ هزار و ۷۵تومان به ۵۸۰ هزار تومان رسید.

دوره حکومت احمدی نژاد

   متوسط قیمت هر مترمربع واحد مسکونی در تهران، از زمان شروع به‌کار حکومت نهم احمدی نژاد تا پایان عمر کاری حکومت دهم وی – در فاصله ابتدای تأبستان ۸۴ تا پایان بهار ۹۲- طبق آمار رسمی، ۱/ ۶ برابر شد. در این فاصله زمانی (دوره حکومت احمدی نژاد )، میانگین قیمت مسکن از متری ۵۸۰ هزار تومان به ۳ میلیون و ۵۳۵ هزار تومان افزایش یافت.

دوره حکومت روحانی

   آمار رسمی خبر میدهند که در دوره اول و دوم روحانی (تا کنون 6 سال )، در چهار سال اول یعنی از سال 92 تا 1396 قیمت مسکن 1.6 برابر نرخ تورم و اجاره بها 1.5 برابر نرخ تورم افزایش یافته است.

   اما در دوسال اخیر طبق گزارش مرکز آمار ،متوسط قیمت هر مترمربع زمین یا زمین ساختمان مسکونی کلنگی معامله شده در پاییز با میانگین مساحت 292 مترمربع بیش از 2 میلیون تومان بوده که نسبت به فصل قبل (تابستان 97) 21.6 درصد و نسبت به فصل مشابه سال گذشته (پاییز 96) 79.3 درصد افزایش یافته است. زمین، مصالح، دستمزد و خدمات، 4 نهاده تأثیر‌گذار بر قیمت نهایی مسکن است که در میان آنها زمین بیشترین تأثیر را در هزینه مسکن دارد. پیشبینی ها در مورد قیمت مسکن در سال ۹۸ حاکی از افزایش رکود در بازار مسکن است چرا که در سال ۹۷ به دلیل افزایش قیمت کالاها، برنامه‌ای برای تولید مسکن وجود نداشته است. در حقیقت زیرساخت‌ها برای تولید مسکن مهیا نیست. بیگدلی رییس انجمن انبوه سازان (سایت اقتصاد 24 تاریخ 26.12.97)معتقد است: بحران ارزی سال ۹۸ سبب شد تا بخش مسکن دچار شوک شود و در نتیجه سونامی افزایش قیمت ها اتفاق افتاد.بنابراین در شش‌ماهه اول سال ۹۸ نیز با رکود تورمی و افزایش قیمت مسکن مواجه خواهیم شد.

❋ قیمت مسکن در کلان شهرها رشد صعودی بسیار بیشتری داشته‌است:

   بیشترین رشد قیمت مسکن از سال 80 تا 92 داشته که در اختیار شهر تهران می‌ باشد و بعد از آن اصفهان با 11برابر شدن قیمت در صدر بیشترین افزایش قیمت می‌باشد. رشد قیمت مسکن در شهرهای مختلف تقریبا در یک اندازه بوده و فاصله معناداری با هم ندارند.

●سیکل قیمت مسکن در ایران و نقش سوداگران در بازار مسکن:

   در ایران عموما سیکل‌های مسکن نشان دهنده یک دوره چهار تا پنج ساله برای ثابت ماندن قیمت ها است و در این دوره قیمت مسکن از تورم عقب می‌ماند و بعد در یک دوره 6 ماهه تا یک ساله رشد جهشی دارد.

   این روند 30 ساله نشان می‌دهد که تورم در کشور حدود 20 درصد بطور میانگین بوده و تورم قیمت مسکن 21 درصد ثبت شده است؛ یعنی تفاوت معنی داری با تورم عمومی ندارد. اما رفتار جهشی مسکن و اتفاقات حباب گونه باعث می‌شود که عده‌ای فرصت طلب در آن دوره وارد بازار شوند و به نام قشرسوداگر بازار مسکن شناخته می‌شوند که رفتاری متفاوت با قشر مصرف کننده دارند.

   برای روشنتر شدن موضوع خاطر نشان می‌کنم که طی ۸ سال منتهی به پایان بهار سال ۹۲، بعلت رشد فزاینده نرخ تورم عمومی وعدم ثبات اقتصادی و وجود جو نااطمینانی برای فعالان اقتصادی و نیز نبود چشم اندازی دراز مدت و با ضریبی از اطمینان برای سرمایه‌گذاران، تقاضای سفته‌بازی به تدریج در بازار ملک به قصد خرید و فروش کوتاه مدت برای سودگیری، افزایش پیدا کرد و بازار املاک مسکونی در تهران به مقصد اصلی سرمایه‌گذاری تبدیل شد و در نتیجه، با ورود این حجم تقاضا به بازار، ‌ قیمت آپارتمانها افزایش یافت. معاملات مسکن در سال‌‌های ۹۰ تا ۹۲ درحالی اوج گرفت که اعلام ممنوعیت افزایش سقف وام خرید مسکن، سهم تقاضای مصرفی افراد عادی را در معاملات، به پایین‌ترین سطح ممکن رساند. در نتیجه تسلط سفته‌بازها بر معاملات، جهش تاریخی قیمت مسکن را رقم زد.

در بازار مسکن دو نوع متقاضی وجود دارد

1-      افراد جوانی که هرساله ازدواج میکنند ومتقاضی مسکن هستند همواره در بازار حضور دارند .

2-      سوداگران مسکن که در ابتدا یا اواسط دوره 6 ماهه وارد بازار می‌شوند و جهش را تشدید می‌کنند و سپس از بازار بیرون می‌روند.

   ناگفته نماند که منابع مالی و میزان تزریق پول دربازار مسکن نیز به اتخاذ این روش توسط سوداگران مسکن یاری می‌رساند.

   در کنار عواملی که در تقاضا و عرضه می‌تواند بر بازار مسکن تاثیر بگذارد همچون قیمت زمین و قیمت تمام شده مسکن و یا قیمت کارمزد کارگر ساختمانی و قیمت مصالح ساختمانی و میزان تورم عمومی و قیمت ارز، یکی از عوامل سطح تقاضا این است که منابع مالی دست چه افرادی است و چگونه تقسیم می‌شود. از آنجا که منابع مالی در اختیار دو گروه است؛ یکی مصرف کننده و دیگری سوداگر. قشرهای مصرف کننده عادی تسهیلات را به قصد خرید و فروش مسکن بکار نمی‌گیرند و هدفشان بدست آوردن بهره مالی از خرید یک باب منزل مسکونی نیست.بلکه قصد خرید مسکن و سکنی گزیدن در آن را دارند. ولی قشر سوداگر و آن بخش از سرمایه گذاران که از موقعیت مناسب برای رانت خواری برخوردارند آنهم در سطح کلان و از راههای غیر متعارف، دارای منابع مالی شده‌اند. با ورود به بازار مسکن قصد بدست آوردن سود غیر متعارف دارند. برخی از آنها نیز بعلت برخوردار بودن از رانت سیاسی و اقتصادی از تسهلات بانکی ارزان برخور دار میشوند. حتی اگر نرخ بهره ان تسهیلات هم بر فرض بالا باشد من باب نمونه با بهره 20 درصد ،باز هم از آنجا که سوداگران به ضرس قاطع مطمئنند که در زمان بازگشت سرمایه 100 درصد سود خواهند کرد، این نوع تسهیلات که توسط بانکها در اختیار آنان قرار می‌گیرد، خود نوعی تامین مالی محسو.ب میشود که با کمترین منابع مالی سود هنگفتی ایجاد می‌کند. لازم به یاد آوری است که سوداگران بیشترین تاثیر را در ساخت خانه‌های لوکس و گران قیمت خصوصا در مناطق شمال شهر تهران دارند.این خانه‌ها به طور عمده واحدهایی هستند که بالای 150 مترمربع زیربنا دارند و ساکنان آن افراد خاصی هستند .در سال های گذشته بیشتر ساختمان سازی در تهران در این لایه قرار داشته است.

❋تاثیر پذیری قیمت مسکن از نوسانات نرخ ارز:

   از آنجا که در ایران تولید ضربه اساسی خورده است و اقتصاد ایران مصرف محور و نه تولید محور است. سرمایه ها بجای روان شدن به بخش تولید راهی بازارهای سوداگری میشوند. بازارهای ارز و طلا به عنوان دو بازار موازی همواره در نوسانات اقتصاد کلان به صورت کوتاه مدت سرمایه‌ها را به سمت خود می‌کشند و بعد از تخلیه این بازارها سرمایه‌ها وارد مسکن می‌شود. دلار و سکه در دوره‌ای که جاذب هستند به صورت کوتاه مدت منابعی را به سمت خود جذب می‌کنند و بعد با ارزش افزوده‌ای به بخش مسکن می‌رود. وقتی نرخ ارز افزایش می‌یابد، افراد برای حفظ دارایی‌هایشان به بازار‌های دیگر مثل بازار سرمایه یا بازار مسکن روی می‌آورند. بازار مسکن محل امن تری برای سرمایه‌گذاری محسوب میشود. اشخاص بهترین کار را خرید ملک می‌بینند و همین استقبال باعث رشد تقاضا و بالا رفتن قیمت مسکن می‌شود .

   البته ارتباط بین قیمت دلار و قیمت تمام شده و فروش مسکن، در طول 3۰سال گذشته، همواره یک به یک بوده است. در بلندمدت نوسانات نرخ ارز از یک طرف با برجای گذاشتن اثر هزینه‌ای منجر به افزایش قیمت برخی نهاده‌های ساختمانی و در نهایت افزایش قیمت تمام شده مسکن شده‌است و از سوی دیگر درآمدهای ناشی از التهاب نرخ ارز در یک بازه زمانی بلندمدت به‌طور مجدد از طریق ورود برخی از این درآمدها به بازار مسکن، حوزه معاملات و ساخت واحدهای مسکونی را تحت تاثیر قرار داه‌است.

   در حالی که در سال 97رشد قیمت ملک 74 درصد بوده است، در بازار ارز با جهش ۲۷۵ درصدی مواجه بودیم. بنابراین مسکن با توجه به ماهیت دیرپذیر بودن باید خود را با قیمت ارز هماهنگ کند که این اتفاق در آینده رخ می‌دهد.

   بیاد می‌آوریم که از واپسین روزهای اسفندماه 96 شاهد گرانی‌هایی در حوزه مسکن و ارز بودیم. هنوز فروردین به پایان نرسیده بود که حکوکمت روحانی در اقدامی دست به یکسان سازی نرخ ارز زد و آن را ۴۲۰۰ تومان اعلام و غیر از آن را قاچاق دانست!

   با اینکه صرافی‌ها ازخرید و فروش دلار منع شدند اما شاهد معاملات زیرزمینی و گاه به‌وسیله پیک موتور بودیم و این وضعیت تا به آنجا پیش رفت که تنها در عرض سه ماه قیمت دلار را دو برابر کرد. طلا هم در رقابت با ارز جا نماند و سکه خود را تا دو میلیون و ۵۰۰هزار تومان هم رساند. در این میان معاملات مسکن هم با توجه به پایان فصل بهار و آغاز جابه‌جایی‌ها، رونق گرفت اما رونقی که شاید سود آن فقط به جیب سوداگران رفت و نه خریداران و فروشندگان و اجاره‌نشین‌ها! مردمی که روز بروز شاهد کاسته شدن از ارزش پول ملی خود هستند. باز بیاد داریم که مسئولین حکومت روحانی، دولتمردان اقتصادی هم اوضاع را آرام و قابل کنترل ارزیابی کرده و این افزایش قیمت‌ها را حباب می‌دانستند. من باب نمونه رئیس کل بانک مرکزی وقت رسیدن سکه به مرز دو میلیون و 500 هزار تومان را حباب عنوان کرد. یا در مورد مسکن گفته می‌شود خریداران واقعی دست به خرید بزنند و افرادی که قصد سرمایه‌گذاری در این حوزه را دارند، دست نگه دارند.اما آنچه واقعیت دارد کاسته شدن از قدرت خرید مردمی است که ریال‌شان تاب دوام آوردن در برابر قیمت‌های دلاری را ندارد و هر روز جیب شان خالی‌تر از روز قبل می‌شود و از خرید مسکن و سرپناه به مثابه سال نوری دور میشوند.

در شماره های آینده به راه حلها میپردازیم.