وضعیت سنجی دویست و شصت سوم : راه حلها و تدابیر منطبق با اقتصاد تولید محور در حوزه مسکن / بخش سوم

ژاله وفا :مسکن و ارتباط آن با برنامه ریزی شهری

  ❋ نامه و سئوال های یک هموطن

   خانم وفای گرامی با درود بر شما! من دانشجوی سال دوم رشته شهرسازی دانشکده مهندسی معماری و شهرسازی دانشگاه صنعتی  دزفول، زادگاهم می باشم. از آنجا که این دانشکده تازه تاسیس است و رتبه کنکور من بسیار بالا است در بهار امسال در فرصتی به تهران رفتم تا مقدمات انتقال خود را به دانشگاه تهران اکنون و یا در دوره کارشناسی ارشد بسنجم. زمانی که سَرَم را از پنجره اتوبوس که تازه وارد ترمینال تهران میشد بیرون ‌آوردم به انتظار رایحه دلنواز شکوفه‌های نارنج و پرتقالی بودم که در اطراف جاده شوش و دزفول به وفور وجود دارند و رایحه آن مشام مرا هر ساله مینوازند. اما بوی شدید گازوئیل و هوای بسیار آلوده تهران آنچنان حال مرا بد کرد که تا مدتها سرگیجه داشتم. این مَطلَع تجربه من از دزفول برای حضور سالیانه در محلی با هوای پاک است. امواج پرتلاطم رودخانه دز که از وسط شهر دزفول میگذرد، آسمان آبی رنگ ظهر بهاری، احساس دلچسب و دلپذیری به انسان می‌دهد.

   گرچه بناهای دزفول در طی جنگ 8 ساله بسیار صدمه دیدند اما هنوز شهر با هویتی است و تنها یک نگاه به بناهای دزفول این هویت را به انسان انتقال میدهد. اما آن ظهر بهاری در تهران بدل به یکی از بدترین خاطرات من گردید. در همان هفته اول آنچنان شلوغی و پر ترافیک بودن شهر تهران و هوای آلوده و ساختمانهای نیمه کاره و اسکلتهای ساختمانی و بی هویتی شهر و ساختمانهای نا متجانس و اشرافی زدگی شمال تهران که سالیان نوری با سادگی و صفای دزفول فاصله دارد، دل مرا زد که از فکر ادامه تحصیل در تهران به جد منصرف شدم و پیش خود گفتم تحصیل در رشته شهرسازی آنهم در شهری که بدیهی ترین اصول شهرسازی را زیر پاگذاشته مرا به کجا راهبر می‌شود؟! احساس کردم در تهران در غریبه ترین کنج یک کشور کاملا بیگانه گیر افتاده ام. در این فاصله با سلسله مقالات شما در پرتال انقلاب اسلامی در هجرت در بررسی مشکلات کمی و کیفی مسکن در ایران نیز آشنا شده بودم و با میل و اشتیاق مطالعه می‌نمودم و بهره می‌بردم. خوشحالم که اکنون به مرحله ارائه راه حلها رسیده اید تا آنچه شایسته زیست انسان است را به رسم بکشید.

   از حضورتان چند سئوال دارم که در صورت امکان در شماره آینده بدان بپردازید. آیا بحران مسکن در ایران به  برنامه ریزی شهری و نقش شهرداری‌ها ربط مستقیم ندارد؟ آیا بین محیط زیست و محل سکونت ارتباط مستقیم و ارگانیک وجود ندارد؟در وضعیت سنجی شماره 262 و 263 از هرز نیروهای محرکه و عوامل موجد آن نام برده اید بعنوان نمونه به نقش فساد حاکم بر ساختار دولت و حکومت اشاره کرده اید که همان اعتبارات تخصیص یافته برای مسکن های دولتی را بر روی کاغذ را هم در کلاف فساد به هرز می‌برد. در محاسبات این اختصاص نیز روابط فساد آلود و بی‌برنامگی آن منابع ارزشمند را که از حراج  ثروت ملی مردم بدست آمده را هرز می‌دهد و در کل معتقدید حل بحران مسکن در چارچوب جمهوری اسلامی ممکن نیست. باملاحظه شهر تهران هرز نیروهای محرکه و نیز بی‌قوارگی و بی‌نظمی و بی‌هویتی و بی‌کیفیتی و …را باچشمان خود دیدم. ولی از آنجا که حاکمیت و مسئولین آن بسیار پر مدعا هستند، استدعا دارم این فساد و ناتوانی را و بی‌برنامگی را در طرحهای مسکن بیشتر مستدل کنید تا ما دانشجویان شهرسازی با چشمان باز محیطهای شهری را و ویژ‌گی‌های شهرسازی با هویت و اصولی و علمی را برای آینده ایرانمان بشناسم. آیا اشتباه اصلی و علت اصلی بحران مسکن در برنامه ریزی شهری و شهردار های فاسد و نقش آنان نیست؟

با تشکر و ارادت

به قول ما دزفولی ها خُونَت ئوُدون ( خانه اتان آباد باد)

علیرضا ش

❋ مؤلفه‌های اصلی و فرعی و عاملها و نقش شهرکها:

   ضمن سپاس فراوان نگارنده از این دانشجوی جوان و هموطن گرامی، از آنجا که درخواست یک جوان ایرانی محترم و حکم سرمه چشم را دارد و خواه ناخواه قصد پرداختن به برنامه‌گذاری شهری و اشکالات آن در ایران و ربط مستقیم آن با بحران مسکن در شماره های آینده را داشته ام، نگارش آن را به جلو می‌اندازم تا به درخواست این جوان هموطن بموقع پاسخ گفته باشم . خاطر نشان می‌کنم که فساد حاکم بر نظام ولایت فقیه را در آیینه طرح ‌های مسکن، در شماره‌های آینده در رابطه با موضوع بافتهای فرسوده و بازسازی مسکنهای روستایی و طرح بزرگ مسکن مهر مستدل خواهم کرد. و امیدوارم این دید انتقادی دلسوزانه شما و همه دانشجویان هم رشته شما منجر بشود که با همت علمی شما، خانه های همه مردم ایران آباد بگردد.

   و اما در پاسخ، مقدمتا عرض کنم که هیچ مشکل و یا بحرانی تک عاملی نیست. لذا وظیفه محقق و یا وضعیت سنج این‌است که عوامل موجد بحران را شناسایی کرده و معرفی نماید. ممکن است برخی عوامل نقش بیشتری در ایجاد بحران ایفا کنند، اما اشتباه است که از درک و بیان عوامل جزئی‌تر اجتناب ورزیم. جدای از آن برای اینکه عوامل ریشه‌دارتر راه حل بجویند شایسته است که امرهایی که بطور مرتب و مستمر اتفاق می‌افتند را نیز شناسایی و معرفی کرد و برای آنها راه حل ارائه داد.

ابتدا بایستی دانست که تولید مسکن دو دسته مؤلفه اصلی و فرعی دارد:

مولفه های اصلی تولید مسکن شامل: زمین – مصالح – نیروی انسانی- سرمایه هستند.

مولفه های فرعی تولید مسکن شامل: تکنولوژی – مدیریت و تشکیلات – قوانین و مقررات – مالیات – تشکلهای صنفی هستند.

   اما عوامل موجد بحران مسکن در ایران در رابطه با مؤلفه‌های تولید مسکن را که در 12 شماره بررسی مشکلات کمی و کیفی به تفصیل بیان کردم را در اینجا فهرست گونه بر می‌شمارم:

●مهاجرت از روستا به سوی شهرها خصوصا کلان شهرها و دلایل افزایش مهاجرت به شهرهای بزرگ را باید در ضعف برنامه‌های رشد منطقه‌ای و تمرکز یافتن کار، سرمایه و خدمات رفاهی در شهرهای بزرگ، و نبود کافی این امکانات در روستاها و شهرها و استانهای محروم کشور، جست‌وجو کرد.

●افزایش طبیعی جمعیت و یا سیاستهای غلط جمعیتی

● تمرکزگرایی فعالیتها و جمعیت و امکانات و توزیع نا برابر آن

● ضعف برنامه های توسعه شهری و منطقه‌ای

● افزایش غیر متعارف قیمت زمین

● عدم تناسب بین هزینه مسکن در سبد خانوارها با سایر هزینه‌های ضرور؛ لذا عدم توان‌بخشی عمده‌ای از خانوارهای ایرانی در تأمین مالی مسکن

● بازدهی بالای سرمایه‌گذاری در مسکن درمقایسه با سرمایه گذاری در رشته‌های تولیدی

● نگرش خانوارها به مسکن به عنوان یک کالای سرمایه‌ای و نه کالای مصرفی

● غالب بودن روحیه سوداگری و دلالی و واسطه‌گری

● بساز و بفروشی اغلب به قصد سود بیشتر و نه همراه با ارتقای کیفیت مسکن

   در نظام ولایت فقیه حکومتها و سیاستگذاری‌ها بجای پرداخت به علت به معلول می‌پردازند. من باب نمونه، برای گریز از بحران مسکن در سطح کلان شهرها، اقدام به ایجاد شهرهای جدید به عنوان سپری در جذب سرریز جمعیت شهرها می‌نمایند(پردیس و پرند وهشتگرد و …) ایرنا در ۲۰آذر، ۱۳۹۷، از قول حبیب الله طاهر خانی مدیر عامل شرکت عمران شهرهای جدید اعلام کرد: دولت قصد دارد تا پایان برنامه ششم توسعه 200 هزار واحد مسکونی در 21 شهر جدید بسازد.” و از دیدگاه مدیریت شهری موجود، ضمن نیاز به تأمین منابع مالی شهرداری‌ها، چاره کار به ایجاد واحدهای مسکونی و برج های بلند مرتبه منعطف شده است. چنین تصمیماتی مسلما عواقب و عوارضی چند بدنبال دارند که عوارض ذیل برخی از عمده ترین آنها است:

● آلودگی محیط زیست

●دور شدن شهرها از محله‌ها و مساکن بومی

●گسترش نارسایی‌های بیشتر در تأمین خدمات عمومی و زیربنایی

● نبودن آرامش در اغلب محله‌ها

● بحران رفت و آمد و عدم توازن میان حجم رفت و آمد وسائط نقلیه و ظرفیت راه‌ها

● نامتعادل بودن برنامه‌های کاربری زمین

● بعلت افزایش قیمت زمین و جهت صرفه جویی در هزینه از مصالح ساختمانی نامرغوب در بناهایی که برای قشر ضعیف و متوسط ساخته می گردد ، استفاده می شود.

● زشت شدن سیمای محله‌ها در اثر رعایت نکردن ضوابط بدنه‌سازی ساختمان‌ها

● از هم پاشیدگی و اغتشاش فضایی و بصری در موقعیت و شرایط بناهای مسکونی با خود و دیگر ساختمان‌های همجوار.

و…

❋ تولید مسکن و ارتباط ان با برنامه ریزی شهری urban-planning:

   مسکن همواره بزرگترین کاربری شهرها بوده و میزان تأمین مسکن بعنوان عامل کمی تعیین کننده در توسعه فیزیکی شهرها و نیز نقش مرکزی در برنامه ‌گذاری شهری را دارا می باشد.

   هر برنامه‌گذاری شهری بایستی در اصل هدفمند باشد. اهداف مهم در یک برنامه‌گذاری شهری باویژگی‌های جامع و پویا و گویا و متناسب با حقوق انسانی و شهروندی و ملی و طبیعی عبارتند از: تأمین رفاه شهرنشینان از طریق ایجاد محیطی بهتر، پایدارتر، مساعدتر، سالمتر، پاک‌تر ،آسان‌تر، مؤثرتر و دلپذیرتر از وضعیت موجود. تضمین کننده این پویایی، تنظیم روابط شهروندان با حقوق است. جهت تأمین نیازهای خدمات شهری و در نظر گرفتن عوامل مختلف اقتصادی و اجتماعی و فرهنگی و سیاسی در برنامه‌گذاری سامانه شهری جامع، مشخص‌کردن سیاست‌ها و برنامه‌های توسعه شهری و هماهنگ کردن آنها با سایر برنامه‌های عمرانی در سطح منطقه‌ای و کشوری، و تنظیم برنامه‌ها و طرح‌ها در دوره های زمانی معین و اجرای واقعی آنها با مشارکت مردم، امری بسیار ضرور است.

   حد انتظار از مدیریت شهری آن است که براساس مبانی علمی به مدیریت پرداخته، و هر آنچه را که از دانش شهرسازی و در حوزهِ مدیریت شهری مایه می‌گیرد و برای شهرداری‌ها جنبهِ کاربردی دارد، به مرحله‌ی اجرا درآورند. متأسفانه ضعف مدیریت شهرداری‌های ایران باعث آن شده است که دانش شهرسازی، راه خود را برود و شهرداری‌ها بدون توجه به مبانی علمی شهرسازی، کار خود را انجام دهند. مهم‌ترین تصمیم‌گیری‌ها در عرصه‌های تصمیم گیری و مدیریت شهری و اجرایی شهر در شهرداریها نه توسط تحصیلکرده‌های شهرسازی و مدیریت شهری اتخاذ می شود بلکه اغلب توسط غیرمتخصصان صورت می‌گیرد. بدان باید تهیه و تدوین انواع طرح‌های شهری را – که اغلب آنها از نظر محتوایی با اصول متقن شهرسازی همخوانی ندارد و بیشتر نظر کارفرمایان را برآورده می‌کند، یا مسکن وار به رفع مشکلات موقتی می‌پردازد – افزود.

   نحوهِ چیدمان واحدهای مسکونی که مجوز آن‌ها توسط کارشناسان اغلب ناآشنا با مسائل اجتماعی و فرهنگی و اقلیمیِ سکونت صادر می‌شود، به نحوی است که ساختمان‌های بی‌هویتی که هیچ‌گونه ارتباطی با شرایط محیط ندارند و هیچ معنا و مفهوم و ارزشی را گزارشگر نیستند، در سطح شهر پخش شوند.

❋تخطی از طرح‌های جامع و تفصیلی و بدل شدن این شیوه بعنوان امری مستمر در شهرداری‌ها:

 طرح جامع جدید شهر تهران در سه سطح؛ طرح جامع شهر تهران – که چشم‌انداز و الگوی کلی توسعه شهر را تعیین می‌کند – (مصوب ۲۱ آبان‌ماه ۱۳۸۶)، طرح تفصیلی شهر تهران – که ملاک عمل برای استفاده از اراضی و ساخت ‌و ‌ساز است – (مصوب ۳۰ فروردین‌ماه ۱۳۹۰) و طرح‌های توسعه شهری تهران، شامل برنامه‌ها و طرح‌های موضعی و موضوعی – که پس از طرح‌های جامع و تفصیلی به‌عنوان اسناد پایه‌ای و مبنا برای ساماندهی توسعه و عمران شهری تهران و برنامه عملیاتی آن محسوب می‌شود – به تصویب رسیده است که خود این طرح ها دارای نقایص متعدد می باشند و دارای اشکالات اجرایی متعددند.اماساخت بسیاری از ساختمانهای بی‌قواره با دور زدن طرح جامع شهری، نیزانجام می‌گیرند.

   نوذرپور، رییس جامعه مهندسان شهرساز ایران، در گفت وگو با ایرنا (15 مهر 96 ) نحوه مرسوم تخطی از طرح تفصیلی شهر را عامل اصلی ساخت و سازهای غیرمتعارف در معابر قدیمی یا غیرمتناسب با سازه عنوان و بخوبی آنرا تشریح می‌کند: “ساخت و سازهای غیرمتعارف به ساختمان‌های بلندمرتبه یا برج‌هایی اطلاق می‌شود كه در شبكه‌های معابر نامناسب و كم عرض ساخته می‌شود. در این سازه ها طرح تفصیلی شهری رعایت نمی‌شود كه به طور عمده از طرف مالك یا شهرداری صورت می‌گیرد. به عبارت دیگر مالك یا ذینفع پروانه‌ای بر اساس طرح تفصیلی و تراكم دریافت می‌كند اما زمان اجرا، سازه‌ای متفاوت با آنچه در پروانه آمده، می‌سازد. مثلا پنج طبقه دریافت كرده اما 10 طبقه می‌سازد. همین مساله باعث هماهنگی‌های پنهان میان سازنده و شهرداری می‌شود. در گام نخست، شهرداری متوجه تخلف شده اما پیش از ساخت بنا تخلف را پیگیری نكرده و صبر می‌كند تا ساخت صورت گیرد. پس از ساخت، شهرداری درصدد جلوگیری از تخلف پیش آمده برمی‌آید: پرونده تخلف تشكیل شده، مالك احضار می‌شود. اگر حاضر به رفع تخلف شد كه هیچ، در غیراین صورت، پرونده به كمیسیون ماده 100 ارسال می‌شود. كمیسیون یا تخفیف می‌دهد یا جریمه می‌کند. اگر جریمه دهد بنا ساخته می‌شود و اگر تخفیف بدهند دوباره شهرداری اقدام به اخذ مبلغی می‌كند. به این ترتیب، تخلف صورت گرفته در شهر باقی می‌ماند و زمان عبور از محله‌ای سازه‌ای نامتناسب با عرض معبر مشاهده می‌كنیم.”

   بدین‌سان، شکل‌گیری فساد را با عدم رعایت قوانین و ضوابط که امری مرسوم و متداول در شهرداریها شده است را مشاهده می‌کنیم.

   کارشناسان شهری معتقدند نحوه اجرای اسناد فرادست شهری از چند زاویه مورد نقد قرار دارد. ورود به مباحث جدید طرح‌های توسعه شهری صرفا به‌صورت شکلی و بدون توجه به فقدان زیرساخت‌های لازم اجتماعی، حقوقی، اقتصادی و… انجام شده است. همزمانی تهیه طرح جامع و طرح تفصیلی شهر تهران، تهیه طرح تفصیلی در دو مقیاس یک ده هزارم و یک دو هزارم و عدم‌تطابق آنها با یکدیگر، عدم استفاده از متخصصان معاونت شهرسازی و معماری در فرآیند راهبری و تحویل‌گیری طرح تفصیلی، عدم‌تعیین تکلیف بسیاری از مباحث شهرسازی در ضوابط و مقررات و ارجاع آنها به تهیه طرح‌های ویژه و تعدد مهندسین مشاور تهیه‌کننده طرح و نبود مشاور مادر مهم‌ترین اشکالات اجرایی طرح جامع و تفصیلی شهر تهران طی دوره اخیر مدیریت شهری بوده‌اند.

   اگرچه در دوره گذشته مدیریت شهری سعی داشت از طریق نظارت و مراقبت دوره‌ای برخی اشکالات اجرایی طرح را رفع کند، اما در عمل آنچه محقق شده فقط مختص اصلاح ضعف‌ها و ایرادات وضع موجود طرح بوده است و به ارتباط طرح جامع و خطوط قرمز آن همچون ظرفیت جمعیت‌پذیری، تغییر تراکم و سطح اشغال‌ها نسبت به طرح و تبعات کیفی بارگذاری‌ها، استقرار عملکردهای نامتجانس در معابر اصلی و فرعی توجه نشده است. مهم‌تر از آن، مرجع تشخیص عدول از طرح جامع نیز مشخص نیست و به‌رغم اینکه رصدخانه شهر تهران به‌عنوان ابزاری برای کنترل طرح تفصیلی معرفی شده بود، اما این مرکز به این رسالت پاسخی نداده است.

   از طرفی در حالی که بافت هر محلهِ مسکونی باید سطح انتظار و نیاز و معنی زندگی خانوارهای ساکن در خود را تشریح کند، متأسفانه در بسیاری موارد، صدور مجوز ساختمانی بدون توجه به ترکیب ساختمان‌ها با یکدیگر و فلسفه‌ِ وجودی ساختمان‌ها صورت می‌گیرد. ساختمان‌های مسکونی امروزه در کلانشهرهای ایران خصوصا تهران صرفاً براساس مقررات ملی ساختمان، فقط بر مبنای جوش و اتصالات سطح زیربنا، تراکم طبقات، مقررات ساختمانی و درز انقطاع و انبساط ، پارکینگ و نمای بیرونی مجوز می‌گیرند و به مسائل فرهنگی و اجتماعی و هنری و معماری ایرانی بناهای مسکونی در ترکیب با یکدیگر و ساختمانهای مجاور کمتر توجه می‌شود. امابه زعم نگارنده در واقع درز انقطاعی و شکاف عمیقی بین لزوم برنامه‌گذاری جامع شهری و مدیریت شهرداریها در ایران و نیز شکافی عمیق‌تر در درک ویژگی‌های برنامه گذاری شهری با کشورهای توسعه یافته وجود دارد!

   من باب نمونه، به نوع نگاه به برنامه‌گذاری شهری درکشور آلمان با جمعیتی مشابه با ایران، توجه کنیم: با اینکه کشور آلمان در 74 سال پیش، در پایان جنگ جهانی دوم ، تقریبا نزدیک به بیش از 80 درصدش با خاک یکسان شده بود و اکنون یکی از پیشرفته‌ترین و آبادترین کشورهای اتحادیه اروپا می‌باشد. سومین کشور جهان از نظر تولید ناخالص داخلی و سومین صادر کننده کالا (از نظر درآمد) می‌باشد و از سال 1991 تا کنون یعنی در مدت 30 سالی که دو آلمان یکی شده اند، بیش از 5 استان جدید الحاقی از آلمان شرقی، از پایه ساخته شده‌اند. با مقایسه شهرسازی در آلمان با تنها دو شهر خرمشهر و آبادان که در جریان جنگ تحمیلی آسیب دیده‌اند و هنوز فاقد زیر ساختهای آسیب دیده در جنگ می‌باشند، پی میبریم که مسئله اصلی سازندگی و آبادانی کشور منوط به داشتن سرمایه و یا فقدان آن نیست . ایران دارنده یکی از بزرگ‌ترین ذخایر نفت و گاز جهان است و آلمان تنها دارنده منابع زغال سنگ بوده است. سرمایه اصلی آلمان نیروی کار آن است. اما تفاوتی آشکار در نوع برنامه‌گذاری و پیگیری آن در اجرا خصوصا در برنامه‌گذاری شهری آلمان با ایران وجود دارد: در آلمان مواردی از جمله کاهش آ‌لودگی، حفظ منابع طبیعی، کاهش حجم ضایعات شهری، افزایش بازیافت‌ها مصالح ساختمانی ، کاهش انرژی مصرفی، توجه به فضا و نواحی سبز، عدم تمرکز شهری و کاهش پراکندگی‌ها، افزایش تراکم متوسط در حومه‌های شهری و شهرهای کوچک، کاهش فواصل ارتباطی، ایجاد اشتغال محلی، توسعه متنوع مسکن در مراکز اشتغال، توسعه شهرهای کوچک برای کاهش اتکا به شهرهای بزرگبا داشتن امکانات مناسب به نحوی که نیاز به سفر و مراجعه به کلان شهر ها نباشد، ساختار اجتماع متعادل ( به نحوی که در اغلب شهرهیا آلمان محل سکنی طبقات مختلف اجتماعی و در امدی بسیار مخلوط است، حمل‌ونقل عمومی و کاهش ترافیک جاده‌ای، چارچوب سیاست‌های توسعه شهری این کشور را تشکیل می‌دهند. درایران وقوع یک سیل آیینه تمام نمای بی‌برنامگی و در هم ریختگی مدیریت بحران و مدیریت شهری در چارچوب نظام ولایت فقیه می‌شود.

❋اهداف برنامه‌گذاری شهری و نقش محوری مسکن:

   مسکن در واقع محل و جایی برای سکونت خانواده، پرورش فرزندان، معاشرت، بسط دوستی و صمیمیت‌ها، محلی برای انتقال فرهنگ‌ها و آداب ملی و محلی وجایی برای توسعه و رشد خانواده و ساکنان آن است. مسکن علاوه بر آن که باید دارای شرایط قابل قبول کالبدی و ایستایی مناسب ساختمان باشد، شرایط آن باید بتواند از نظر اجتماعی، اقتصادی و طبیعی با شرایط محیط مستولی بر آن سازگار باشد. از اینرو در برنامه‌گذاری شهری مسکن، بعلت محل بلافصل اقامت و سکنای انسان نقش محوری دارد.

   مهم‌ترین وجه مسکن، از دیدگاه شهرسازی، تجمع واحدهای مسکونی در قالب محله‌هایی است که شرایط آن‌ها با محیط وفق دهد، با طبیعت سازگار باشد، با فرهنگ و شرایط اجتماعی و اقتصادی هماهنگی کند، سیمای محیطی آن هویت‌بخش بوده و ارزش‌های زیست سالم در آن در قالب شکل‌ها، حجم‌ها، قطعه‌بندی‌های زمین، رنگ، و سبک و اندازه ساختمان رعایت شده باشد.

❋نقش دولت ونیز شهرداریها در ایجاد فساد و بحران مسکن:

   نگاهی به اسم و رسم و منش سیاسی شهردارهای تهران در چند دهه اخیر (زواره‌ای و کرباسچی و صفایی فراهانی و قالیباف و نجفی و…) که در واقع شهرداریها را به شهر خوارها بدل کرده اند، محرز می‌گرداند که در نظام ولایت فقیه که روابط جایگزین ضوابط شده‌اند، شهرداری‌ها را کاری با مسائل شهر و مردم شهر، و همچنین فنون مدیریت شهر نیست. حال آنکه، شهرداری بایستی برنامه‌های شهر را براساس اهدافی همچون رفع فقر و بیکاری، جرم، جنایت و اعتیاد، حفاظت از حقوق فردی و اجتماعی و ملی و ، اشتغال‌زایی و محیط زیست سالم و تامین مسکن به معنای محل آسایش زیست مردم تنظیم و نظارت کند. هرگاه چنین کند، بسیاری از این اهداف مختلف که مسکن سازی باید برآورد و نحوه‌ِ استفاده از اراضی، ساختارهای محله‌ای و جنبه‌های اجتماعی و فرهنگی شهر، متحقق می‌شود. مسکن پدیده‌ای محلی است . یعنی بر اساس ساختارهای اقتصادی، اجتماعی، اقلیمی، فرهنگی، سیاسی و قبیله‌ای تعریف می‌شود و آن مدیریت شهری مبتنی بر مبانی علمی است که بهنگام صدور مجوز ایجاد واحدهای مسکونی، صرفه‌جویی در انرژی و در ارتباط قرار داشتن درآمد و توان‌های مالی خانوارها با هزینه‌های مسکن را لحاظ کند. نه همچون بسیاری از شهردارهای فوق‌الذکر از طیف اصلاح طلب معتقد باشند تهران را باید برای ساکنین آن گران کرد! تا به تعبیر آقای صفایی فراهانی: جلوی مهاجرت‌های بی‌رویه گرفته شود! زیرا فرد وقتی می‌بیند برای زندگی در شهرهای بزرگ ناگزیر باید هزینه‌های بسیار بیشتری را متقبل شود، از آمدن به تهران منصرف می‌شود!( مشرق 19 آذر 96 )

   چنین شهرداری از درک این امر عاجز است که با گران کردن شهر و خدماتش نمی‌توان جلو مهاجرت روستائیان و شهرستانی‌ها را بسوی تهران گرفت بلکه با توزیع عادلانه امکانات در تمام سطح کشور از قبیل امکان کار و تحصیل و مسکن  و بهرمندی از سلامت و بهداشت متعادل و برابر است که روستایی و شهرستانی دل به زیست در ده و شهر و کاشانه بومی خود می‌بندد. فقر این امکانات است که روستایی بیمار را راهی بیمارستانهای «فوق تخصصی» شهر تهران می‌گرداند و یا جوینده کار را به امید یافتن کار در تهران راهی آن می‌نماید. گران کردن تهران منجمله مسکن، تنها به فقیر‌تر شدن هر چه بیشتر ساکنین تهران و ساقط شدن از هستی و محروم شدن از شرایط زیست در خور انسان و گرفتار شدن به زاغه نشینی ملیونها نفردر اطراف پایتخت راهبر می‌شود. به آقایان قالیباف و فراهانی و کرباسچی و … بایستی گفت: به مهاجرت دادن ساکنین تهران بعلت گران کردن تهران بطرف سکنی در شهرهایی همچون پردیس و پرند و هشتگرد و کرج تمزکززدایی اطلاق نمی شود، بر عکس تمرکز گرایی گفته می‌شود. همانگونه که حکومت احمدی نژاد برای واگذاری مسکن مهر در قالب فرم بند ج مسکن مهر شرایطی را وضع کرد که باعث شد خانواده‌های بسیاری از مناطق مختلف تهران به هشتگرد، پرند و پردیس کشانده شوند و ناهنجاری‌های اجتماعی بوجود آید.

   در واقع شهرهای پرند و هشتگرد و پردیس برای دارندگان فرم ج مسکن مهر ساخته شد. مگر یکی از شرایط 4 گانه مسکن مهر 5 سال سابقه سکونت در محل نبود؟ چند درصد از مردمی که مسکن مهر را در این شهرستانها خریداری کردند واقعا در آنها ساکن بودند و یا بعد سکنی گزیدند؟ امری که اظهر من‌الشمس بود این بود که وقتی قیمت مسکن را با افزایش قیمت عوارض و سوداگری، بالا می‌برند، صاحبان مسکنهای مهر آنها را خواهند فروخت و در این شهرها سکنی نخواهند کرد . اکنون شاهد آنیم که حتی حذف شروط ۴ گانه برای فروش واحدهای مسکن مهر فاقد متقاضی کارساز نشد و 117 هزار واحد مسکن مهر بدون متقاضی مانده است. وقتی بعلت سیاستگذاری غلط و ناسنجیده، مجبور به وضع و سپس حذف شروط چهارگانه مسکن مهر می‌شوند. شرائط وضع و لغو شدند و اینک همگان می‌توانند آن خانه‌ها را بخرند:

1- افرادی هم که قبلا از امکانات دولتی استفاده کرده‌اند می توانند برای خرید واحدهای مسکن مهر فاقد متقاضی ثبت نام کنند.

2-مجردها و افراد بالای 18 سال هم می توانند نسبت به خرید این واحدهای مسکونی اقدام کنند.

3-متقاضیانی که دارای واحد مسکونی شخصی نیز هستند می توانند نسبت به ثبت نام واحدهای فاقد متقاضی مسکن مهر اقدام کنند

4-لزوم 5 سال سابقه سکونت برداشته میشود

   همین امرباعث شد که سیل مردم از استانهای شمالی و جنوبی راهی خرید مسکن مهر در پردیس و پرند شدند و تا چندی دیگر فاصله بین این شهرها و تهران برداشته و تهران به این شهرستانها وصل می‌شود . به این امر نه تمرکززدایی بلکه تمرکزگرایی می‌گویند. حال مهاجران بسوی اطراف تهران در کدامین شهر بجز تهران جویای کار و اشتغال خواهند شد ؟و بیشتر وقت خود را در چه شهری بسر خواهند برد؟!

   پس این سیاستگذاری غلط به نتیجه عکس خود رسیده و خواهد رسید. توسعه کاربری شهرها و اضافه کردن مناطق پیرامون شهر به بدنه شهر اصلی، اولا سبب می‌شود توجه مردم ( متقاضیانی که به عنوان مثال در خوزستان و یا مازندران و… ساکن هستند) به اهمیت و ارزش بافت‌های درونی شهر از جمله بافت‌های تاریخی کم شود و این محدوده‌ها به حال خود رها شوند و ارزش افزوده آن‌ها نیز مغفول بماند، ثانیا نیت‌های منفعت‌طلبانه و نگاه تجاری یکی از انگیزه‌های جدی توسعه محدوده شهرها را بگردد که از بهره گیری از رانت ارتباطی با مراکز تصمیم‌ساز و تصمیم‌گیر بوجود می آید.

   از دیدگاه شهرسازی، مدیریت شهری موظف است که خانه‌ها را در بهترین، سالم‌ترین و پاک‌ترین اراضی شهری بسازد. مدیریت شهری باید در تمامی برنامه‌گذاریها به این امر توجه نماید که چگونه خانواده‌ها با فرهنگ‌ها و ارزش‌های مشترک نیاز به آن دارند که در کنار هم زندگی کنند. محله‌ِ مسکونی یک واحد اجتماعی بزرگ است که در میان خود واحدهای اجتماعی کوچکتر (خانواده‌ها) را گرد آورده است.(مبانی برنامه ریزی شهری و منطقه‌ای سیف الدینی، 1378،ص 83)

   بنابراین در مفهوم شهرسازی، بناهای مسکونی باید در میان فضاهای سبز و باز محله‌ای که مرکز آن‌ها، فضای فرهنگی و اجتماعی تشکیل داده است، به وجود آید و سلسله مراتب راه‌ها، شرایط چنین فضاهایی را با هم پیوند دهد. محله‌ِ مسکونی جایی است که همه چیز آن در اعتدال بوده و مردم ساکن در آن در هیچ موردی با هراس و تشویق و نگرانی رودررو نباشند. (cools, 1997: 5-1) ) در دنیای امروز، شرایط مدیریت شهری به حالتی پیشرفت کرده است که وجود مشکلات مسکن، نقص در ارائه خدمات عمومی و زیربنایی، بیکاری، کمبود درآمد، زاغه‌نشینی، مشکلات اجتماعی، وسائط نقلیه شهری، و بی‌هویتی ساختمان‌ها و بافت‌های شهری را می‌توان نشانه‌های ضعف در مدیریت شهری دانست و به این نتیجه دست یافت که با وجود چنین مشکلاتی، مدیریت شهری با نارسایی روبه‌رو بوده و در تنگنا قرار دارد و سخت آلوده به فساد است.

❋ برنامه‌گذار شهری بایستی به چه سئوالاتی خصوصا در حوزه مسکن پاسخ دهد؟

   برنامه‌گذاری شهری، بایستی امری پویاباشد و علت پویایی آن ارتباطش با شهر به مثابه یک موجود زنده است. برای مثال مکانیسم اقتصادی که به صورت ارزش زمین، اجاره بها، مخارج ساختمان و غیره سبب تحرک شهر می‌شوند، بخشی از نظام پویای شهری است که در کنار ابعاد اجتماعی، مدیریتی، زیست محیطی کلیت شهر را تشکیل می‌دهند.

   برنامه‌گذار شهری قبل از برنامه‌گذاری برای آینده شهر نیازمند شناخت دقیق از وضع موجود شهر است که شامل مطالعات تاریخی، چگونگی رشد شهر یا عوامل مؤثر در توسعه ادواری آن، بررسی های اقتصادی، خصوصیات مسکن و معماری شهر و نیز ابنیه تاریخی و ضرورت حفظ هویت آنها ، بررسی راه‌ها و ارتباطات شهری، تأسیسات مختلف زیربنایی و عمومی و فرهنگی و اجتماعی می‌شود. مطالعه و نحوۀ کاربرد اراضی شهری، در صد اشغال هر نوع از کاربری‌های زمین، سرانه‌ها، تراکم‌های مسکونی و شهری موجود، از جمله مهمترین قسمتهای شناخت اولیه می‌باشد.

   مطالعه وضع موجود شهر این کمک را به برنامه‌گذار می کند که بداند طرحی که ارائه می‌دهد برای چه جمعیتی و با چه خصوصیاتی است و طرح پیشنهادی دارای چه امکانات و محدودیت های فیزیکی، اقتصادی و اجتماعی است و چگونه باخصوصیات و هویت مردم شهر و جمعیت آینده آن مطابقت می یابد و برنامه پیشنهادی او باید پاسخگوی سئوالات زیر باشد:

1. آیا این برنامه‌گذاری با خصوصیات جمعیتی هماهنگ است؟ و این بدان معنی است که آیا مردم از نظر اجتماعی حاضر به پذیرش طرح پیشنهادی او هستند؟

2. از نظر اقتصادی و با توجه به قیمت زمین و نوع درآمد خانوارها، اجرای پروژه امکان پذیر و تحقق پذیر است؟

3. آیا نوع مسکن پیشنهادی از نظر طبیعی و فیزیکی قابلیت اجرایی لازم را از نظر هماهنگی با اقلیم منطقه، شیب زمین یا توپوگرافی آن، نوع مصالح، نوع معماری و… دارا می باشد؟ و اصولا تا چه حد خطرات طبیعی (مسیل رودخانه ها ) و یا زلزله آن طرح را تهدید می نماید؟و بالعکس طرح تا چه حد محیط طبیعی را تهدید و یا تحدید می نماید. و در وصل ایا طرح به سلامت محیط زیست میافزاید و یا از آن میکاهد؟

4. در رابطه با بعد خانوار، آیا تراکم مسکونی پیشنهادی در ارتباط با جمعیت موجود ساکن در شهر و جمعیت آیندۀ آن پاسخگو خواهد بود؟

5. آیا نوع تراکم های مسکونی پیشنهادی در سطح شهر، تضادهای اجتماعی را باعث نخواهد شد و مناطق بریده از شهر و منزوی یا گتو را به وجود نخواهد آورد؟

6. در رابطه با وضع موجود مساکن، در صورتی که برنامه‌گذاری مسکن بخواهد به مرحله اجرا درآید، چه مناطقی را از نظر نوسازی و بهسازی شهری اولویت خواهد داد و این برنامه تا چه اندازه قابلیت اجرایی خواهد داشت؟ آیا اثرات مثبت و منفی آن مورد مطالعه قرار گرفته است؟

7. آیا استانداردهای پیشنهادی می‌توانند عملکرد خوبی داشته باشند؟ همچنین در رابطه با بعد خانوار، نوع محلات، ویژه گی های اجتماعی مردم، قیمت منطقه‌ای زمین، نوع درآمد و مانند آن ها، آیا می‌توانند به نحو چشمگیری به حل مشکلات و معضلات مسکن در سطح شهر بپردازند؟

8. آیا مطالعات وضع موجود مسکن وجوه مترتب را از نظر تقسیم بندی محلات شهری و نوع آن ها در سطح شهر مورد توجه قرار داده است؟ آیا در برنامه‌گذاری، به این خصوصیات توجه شده است؟

9. آیا ایجاد محلات جدید مسکونی مغایرتی با محلات دیگر ندارند؟

10. تعداد مسکن مورد نیاز بر چه اساسی در وضع موجود قرار دارد و در آینده نزدیک، چه تعداد واحد مسکونی احتیاج است؟ آیا ایجاد این تعداد مسکن با سایر نیازهای جمعیت مطابقت دارد؟

11. آیا استقرار واحدها و مجموعه‌های مسکونی در رابطه با تأسیسات مورد نیازشان و با فواصل لازم قرار می‌گیرند و آیا شهر، گسترش این تأسیسات را اجازه می‌دهد؟

12. سیمای شهرها در اصل گرازش می‌کنند که رابطه‌ها را حقوق تنظیم می‌کنند و یا قدرت. آیا برنامه به این مهم توجه کرده‌است که شهر باید محل زندگانی شهروندان حقوند باشد و در آن، رابطه‌ها را حقوق تنظیم می‌کنند یا خیر؟

   ملاحظه می‌شود که برنامه‌گذاری شهری شامل مجموعه مطالعات، اقدامات و فرآیندهای مختلف در بسترهای شهری است و دارای فرضیه‌های مختلف در خصوص مدیریت می‌باشد. نباید شهر را به تنها یک بازار و محل درآمد، فروکاست. دید اغلب شهرداران در نظام ولایت فقیه به شهر و برنامه‌گذاری شهری دارند، این دید است.

   نگرش مدیریت شهری، حداقل از حدود اواخر سال‌های دهه‌ِ 1360 تاکنون، با هدف تأمین منابع مالی برای شهرداری‌ها، گسترش نیاز به برنامه‌های عمران شهری، تأمین زیرساخت‌ها، بسط شبکهِ راه‌ها و ایجاد فضاهای باز و سبز، مدیریت شهری را به حالتی درآورده است که مهم‌ترین راه تأمین این مخارج را تغییر در ساختار تراکمی ساختمان‌ها و به ویژه واحدهای مسکونی و نتایج اقتصادی ناشی از این تغییر وابسته کرده است. تأمین سهمی از نیازهای مالی شهرداری‌ها توسط دولت‌ها برای آن‌ها کافی نبوده و به همین دلیل، نگرش مدیریت شهری در تأمین منابع مالی گسترده، خود به طور عمده به سوی واحدهای مسکونی جهت‌گیری شده است. از این‌رو، به یکباره شاهد فروش تراکم در شهر تهران می‌شویم و برجهایی همچون قارچ بر روی سطح شهر پخش می‌شوند، شهری که در قریب به اکثر مناطقش بر روی گسل‌های زلزله خیز قراردارد.

   در دنیای امروز، شرایط مدیریت شهری به حالتی پیشرفت کرده است که وجود مشکلات مسکن، نقص در ارائه خدمات عمومی و زیربنایی، بی‌کاری، کمبود درآمد، زاغه‌نشینی، مشکلات اجتماعی، رشد خودروی شهری، و بی‌هویتی ساختمان‌ها و بافت‌های شهری را می‌توان نشانه‌های ضعف در مدیریت شهری دانست و به این نتیجه دست یافت که با وجود چنین مشکلاتی، مدیریت شهری با نارسایی روبه‌رو بوده و در تنگنا قرار دارد. بدون ارتباط متقابل مردم و حاکمان شهری و درک متقابل، تحقق اهداف توسعه پایدار در یک شهر، قطعا برنامه‌گذاریهای شهری علمی و رها از رانت‌خواری و توقعات دیگر نمی‌شود. باید توجه داشت که این ارتباط و تعامل کاملا دو جانبه می‌باشد.

   برنامه‌گذار شهر، با آینده نگری خاصی در جهت توسعه شهر، با بهره گیری از آمار و اطلاعات و مطالعه وضع موجود و در دست داشتن نبض موضوعات اجتماعی، اقتصادی و فیزیکی شهر، به تجزیه و تحلیل آنها پرداخته و با بهره‌گیری از امکانات و تبدیل محدودیت ها به فرصت ها، با ارائه طرحی جامع و گویا با در نظر داشتن کیفیت برتر زندگی برای شهروندان، به ارائه پیشنهاد می‌پردازد. برنامه‌گذار شهر، با بهره گیری از اطلاعات و آمار وضع موجود، به ارائه طرحی توانا می‌شود که وضعیت و امکانات فیزیکی شهر را با عوامل اقتصادی و اجتماعی آن مطابقت داده و با پیش‌بینی وضع آتی شهر، شرایط زندگی را درخورتر می‌کند.

   اما در ایران امروز تحت حاکمیت نظام ولایت فقیه، پیدایش بحران مسکن در شهرهای ایران، علاوه بر دامن زدن به گسترش سکونت‌گاه‌های غیررسمی و زاغه نشینی‌هایی که در اثر ضعف در برنامه‌های توسعهِ منطقه‌ای و مهاجرت افراد گرفتار ضعف در آمد و ساکن مناطق فاقد امکانات، به سوی شهرها و کلان شهرها اتفاق افتاده‌است و التهاب در برنامه‌های کاربری زمین شهری و ضعف شهرداریها در دادن خدمات و پیدایش مشکلات محیط زیستی در شهرها را در پی‌داشته و شهرها را به صورت گاز انبری تحت تأثیر قرار داده است. یک لبه‌ِ این گاز انبر را برنامهِ تراکم‌فروشی شهرداری‌ها، تشدید تمرکزگرایی، تولید ناکافی و نامرغوب مصالح ساختمانی، افزایش قیمت زمین، عدم استفاده‌ِ کافی از تخصص‌ها، کاستی توان اقتصادی خانوارها و مانند آن‌ها تشکیل می‌دهد و لبهِ دیگر آن را، بساز و بفروشی، واسطه‌گری، بازدهی بالای سرمایه‌گذاری مسکن، تخریب ساختمان‌های با ارزش، و ایجاد ساختمان‌های چند طبقه بی‌هویت بر جای آنها به وجود آورده است.

به ارائه ادامه راه حلها در شماره آینده میپردازیم.